Wie wird das Gewerbe-Immobilienobjekt bei einem Immobiliendarlehen von finanzierenden Banken bewertet?
Wie bereits in einigen unseren Blog-Artikeln dargelegt, wird bei einem gewerblichen Immobiliendarlehen bzw. gewerblichen Immobilienfinanzierung immer der Objektwert ermittelt (oft mit Hilfe der Ertragswertmethode). Dies ist ein wichtiger Faktor für die zahlenmäßige Bewertung der Bonität des Projektes / Kreditnehmers und Entscheidung hinsichtlich der Höhe des Immobiliendarlehens.
Neben “klassischen” Methoden der Immobilienbewertung greifen Finanzinstitute zusätzlich verstärkt zur Bewertung von Chancen und Risiken eines Immobilienobjektes. Der Verfasser dieses Artikels war in Jahren 2006-2007 sehr stark in der gewerblichen Immobilienfinanzierung unterwegs und hat als einer der ersten bei der Bewertung eines Hotel-Immobilienprojektes zusätzlich zur klassischen Ertragswertmethode auch die Kriterien von TEGoVA hinzugenommen – des europäischen Dachverbandes nationaler Immobilienbewertungsorganisationen. Dies hat damals bei einigen Banken noch auf wenig Wissen gestoßen. Nach Subprime-Krise hat sich jedoch ein Wandel vollzogen, sodass aktuell bei Beurteilung der Immobilienobjekte immer wieder auf TEGoVA-Kriterien zurückgegriffen wird um für die Immobilie (sei es Hotel, Bürogebäude, Produktions- oder Lagerhalle, Einkaufszentrum, etc.) ein Rating zu bestimmen.
Nun kurz zum Sinn und Zweck von TEGoVA und seiner Immobilienkriterien
Der Dachverband mit Sitz in Brüssel hat als Hauptziel die Schaffung und Verbreitung einheitlicher Standards für die Bewertungspraxis um somit mehr Transparenz im Immobilienmarkt zu ermöglichen. TEGoVA hat im Jahr 2002 einen Leitfaden für die Ermittlung von Chancen und Risikoprofilen von Immobilien als Instrument für die Analyse von Risiken in zu verbriefenden Portfolien herausgegeben. Das Property and Market Rating ist die konsequente Weiterführung dieser qualitativen Risikoanalyse von Immobilienportfolien. Denn im Property and Market Rating werden alle im Chancen- und Risikoprofil erfassten Kriterien marktnah und in standardisierter Form bewertet.
Zentraler Bestandteil bei Immobilienbewertungen und Wirtschaftlichkeitsanalysen sind eindeutige Chancen- und Risikoprofile der Objekte und des relevanten Marktes in dem sie sich befinden. Allgemeine Kommentare über Märkte, Lagen und Konkurrenzsituation reichen nicht aus, um den vielfältigen Anforderungen nach Transparenz in der Finanz- und Immobilienwirtschaft gerecht zu werden.
Transparenz ist für ein effizientes und risikoadäquates Agieren am Immobilienmarkt von ausschlaggebender Bedeutung. Vor diesem Hintergrund liegt die Aufgabe des Objekt- und Marktratings in der Unterstützung der:
- Risikoanalyse von Portfolios im Rahmen von Securitisation,
- Immobilienanalyse im Rahmen von Investitionsentscheidungen,
- Portfolioanalyse und -steuerung und
- Kreditanalyse bei der Gewährung von Immobiliendarlehen
Das Objekt- und Marktrating von TEGoVA ist ein standardisiertes Verfahren, um die nachhaltige Qualität einer Immobilie in ihrem relevanten Markt darzustellen. Maßstab der Qualität ist die mittelfristige Verkäuflichkeit der Immobilie zu einem dann angemessenen Preis. Die Bonität des Mieters und des Darlehensnehmers sowie die Ausfallwahrscheinlichkeit des Kredits sind nicht Gegenstand des Objekt- und Marktratings.
Rating von gewerblichen Immobilienobjekten – Ein wichtiger Faktor für Gewerbe-Immobiliendarlehen
Für das Objekt- und Marktrating wird eine Skala in Anlehnung an die Skalen der Ratingagenturen und an interne Ratingskalen der Banken genutzt. Sie hat 10 Stufen, wobei 1 für ein exzellentes und 10 für ein katastrophales Rating steht. Die wesentlichen Einflussfaktoren auf die nachhaltige Qualität einer Immobilie wurden durch Expertenbefragungen ermittelt und sind ihrer Thematik entsprechend den 4 Kriteriengruppen Markt, Standort, Objekt und Qualität des Cash-Flows zugeordnet.
Jede Kriteriengruppe setzt sich aus mehreren Teilkriterien zusammen, die hinsichtlich ihres Einflusses auf die mittelfristige Verkäuflichkeit des individuellen Objektes in seinem relevanten Markt gewichtet sind. Umso stärker das Rating eines Teilkriteriums vom Durchschnitt abweicht, desto stärker verändert sich dessen Einfluss auf das Ratingergebnis der Kriteriengruppe. Dieser Zusammenhang wird durch eine, von der Ratingnote abhängigen Zweitgewichtung über Korrekturfaktoren abgebildet. Im Endergebnis führt dies zu einer dynamischen Anpassung der prozentualen Gewichtungsverhältnisse in der Kriteriengruppe.
| 1. Kriteriengruppe “Markt” (national und regional) |
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Gewichtung |
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Teilkriterien |
National/regional |
Kriteriengruppe |
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| 1.1 national |
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| 1.1.1 Höhere Gewalt |
5% |
30% |
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| 1.1.2 Soziodemographische Entwicklung |
10% |
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| 1.1.3 Allgemeine wirtschaftliche Entwicklung und internationale Attraktivität |
30% |
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| 1.1.4 Politische, rechtliche, steuerliche und monetäre Bedingungen |
15% |
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| 1.1.5 Hotel-Immobilienmarkt |
40% |
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| 1.2 regional |
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| 1.2.1 Höhere Gewalt |
5% |
70% |
Kriterien-gruppe 1 20% |
| 1.2.2 Soziodemographische Entwicklung |
15% |
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| 1.2.3 Wirtschaftliche Situation und Attraktivität |
35% |
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| 1.2.4 Hotel-Immobilienmarkt |
45% |
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| Ergebnis für das Marktrating |
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100% |
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| 2. Kriteriengruppe “Standort” |
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|
Gewichtung |
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National/regional |
Kriteriengruppe |
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| 2.1 Eignung des Mikrostandorts für die Objektart und für die Nutzerzielgruppe |
25% |
Kriterien- gruppe 2 30% |
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| 2.2 Image/Ruf des Quartiers und der Adresse |
|
15% |
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| 2.3 Qualität der Verkehrsanbindung von Grundstück und Quartier |
|
25% |
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| 2.4 Qualität der Nahversorgung von Grundstück und Quartier für die Nutzerzielgruppe |
15% |
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| 2.5 Höhere Gewalt |
|
20% |
|
| Ergebnis für das Standort-Rating |
|
100% |
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| 3. Kriteriengruppe “Objekt” |
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|
Gewichtung |
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|
National/regional |
Kriteriengruppe |
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| 3.1 Architektur / Bauweise |
|
20% |
Kriterien- gruppe 3 20% |
| 3.2 Ausstattung |
|
10% |
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| 3.3 Baulicher Zustand |
|
15% |
|
| 3.4 Grundstücksituation |
|
25% |
|
| 3.5 Umweltverträglichkeit |
|
10% |
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| 3.6 Rentabilität des Konzepts |
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20% |
|
| Ergebnis für das Immobilienrating |
|
100% |
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| 4. Kriteriengruppe “Qualität des Immobilien Cash Flow” |
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|
Gewichtung |
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National/regional |
Kriteriengruppe |
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| 4.1 Nutzersituation |
|
20% |
Kriterien- gruppe 4 30% |
| 4.2 Preis-/Wertsteigerungspotential |
|
30% |
|
| 4.3 Verkäuflichkeit der Leistung |
|
20% |
|
| 4.4 Auslastungsstand |
|
10% |
|
| 4.5 Umlagefähige und nicht umlagefähige Betriebskosten |
|
10% |
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| 4.6 Drittverwendungsfähigkeit |
|
10% |
|
| Ergebnis für das Rating “Qualität des Immobilien Cash Flow” |
|
100% |
|
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| 5. Entwicklungsrisiken und -chancen eines Projekts |
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| An dieser Stelle wird die Planung, Errichtung und Vermarktung versanden |
Gewichtung |
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National/regional |
Kriteriengruppe |
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| 5.1 Verpachtung/Verkauf der Leistung und Verkauf des Objekts |
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60% |
s. nachfolgende Matrix |
| 5.2 Planung und Genehmigung |
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15% |
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| 5.3 Herstellung und Kosten |
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25% |
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| Ergebnis für das Rating der Entwicklungsrisiken und -chansen |
|
100% |
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Für das Rating von Projekten wird in einem ersten Schritt die Verkäuflichkeit des fertiggestellten Objekts geratet, da diese den exit der Projektentwicklung darstellt. In einem zweiten Schritt müssen die im Projekt begründeten Entwicklungsrisiken und -chancen als fünfte Kriteriengruppe berücksichtigt werden. Das Rating für die Verkäuflichkeit des Objekts am Ratingstichtag wird über die folgende Matrix ermittelt. In ihr sind alle möglichen Kombinationen des Ratings für die fiktiv fertiggestellte Immobilie und des Ratings für die Risiken und Chancen der Entwicklung berücksichtigt.
| Rating des | |||||||||||||||
| Objekts | |||||||||||||||
|
katastrophal |
10 |
10 |
|||||||||||||
|
sehr schlecht |
9 |
9 |
|||||||||||||
|
schlecht |
8 |
8 |
|||||||||||||
|
mäßig |
7 |
7 |
|||||||||||||
|
leicht unterdurchschnittlich |
6 |
5 |
|||||||||||||
|
durchschnittlich |
5 |
4 |
|||||||||||||
|
leicht überdurchschnittlich |
4 |
3 |
|||||||||||||
|
gut |
3 |
3 |
|||||||||||||
|
sehr gut |
2 |
2 |
Rating der | ||||||||||||
|
excellent |
1 |
1 |
Risiken und | ||||||||||||
| Chancen | |||||||||||||||
So kann beispielsweise das Markt- und Objektrating Ihrer Gewerbeimmobilie ausschauen:
| Ergebnis des Objekt- und Marktratings |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
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| Kriteriengruppe 1: Markt |
4 |
20% |
||||
| Kriteriengruppe 2: Standort |
2 |
30% |
||||
| Kriteriengruppe 3: Objekt |
3 |
20% |
||||
| Kriteriengruppe 4: Qualität des Immobilien Cash Flow |
3 |
30% |
||||
| Ratingergebnis für Objekt und Markt |
3 |
100% |
Die Qualität von Unterlagen für die Immobilienfinanzierung sowie jede andere Finanzierungsart darf nicht unterschätzt werden.
