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Glossar_Exportfinanzierung

Glossar Exportfinanzierung

Fachbeiträge zum Thema Exportfinanzierung haben einen Aufschluss über verschiedene Facetten der Exportfinanzierung und ihrer Umsetzung in der Praxis gegeben. Diese Beitragsreihe schließen wir mit einem Glossar zum Thema Exportfinanzierung ab, damit alle Begriffe von unseren Kunden und Interessenten schnell und unkompliziert nachgeschlagen werden können. Die Definitionen enthalten auch notwendige praxisrelevante Informationen. Hier noch ein Verweis auf den größter Kreditversicherer Euler Hermes, wobei finaboo als Partner verschiedene Kreditversicherer hat.

Akkreditiv

Auch Letter of Credit (L/C) genannt. Eines der wichtigsten Instrumente im internationalen dokumentären Zahlungsverkehr.

Durch die Eröffnung eines Akkreditivs gibt die Bank des Importeuers (Akkreditivbank) ein förmliches Versprechen gegenüber dem Exporteur (Akkreditivbegünstigter), bei Erfüllung der Akkreditivbedingungen (in der Regel Vorlage akkreditivkonformer Dokumente) bestimmte Leistungen (z.B. Auszahlung des festgelegten Betrages oder eingehen einer Wechselverbindlichkeit) zu erbringen. Gemäß der von der internationalen Handelskammer in Paris festgelegten Einheitlichen Richtlinien für Dokumentenakkreditive (sog. „ERA“) sind Akkreditive unwiderruflich, unbestätigt und übertragbar, sofern nichts anderes vereinbart. Der Exporteur trägt in diesem Fall weiterhin das Konvertierungs- und Transferrisiko sowie das Bonitätsrisiko der eröffnenden Bank. Nur insofern die Bank des Exporteurs das Akkreditiv bestätigt, übernimmt diese eine Zahlungsverpflichtung gegenüber dem Exporteur und damit das volle politishe und wirtschaftliche (Auslands-)Risiko.

In Verbindung mit Finanzkrediten werden Akkreditive häufig als Instrument zur Mobilisierung des Darlehens verwendet.

Ausfuhrdeckung

Ausfuhrgewährleistungen des Bundes (s. auch Hermes-Deckung), die für den Exporteur den Zeitraum ab Versand der Ware bzw. Beginn der Leistung bis zu Bezahlung gegen die Uneinbringlichkeit der Forderung absichert. Ausfuhrdeckungen werden in Abhängigkeit des Status des Bestellers bzw. Sicherheitengebers in Ausfuhrbürgschaften (öffentlicher Besteller) und Ausfuhrgarantien (privater Besteller) unterschieden.

Ausfuhrgewährleistungen

Oberbegriff für die Verschiedenen Formen der Hermes-Deckung, die der Bund zur Absicherung der mit Exportgeschäften und/oder ihrer Finanzierung verbundenen Risiken gegenüber dem Exporteuer bzw. der finanzierenden Bank übernimmt.

Ausländische Zulieferungen

In die Hermes-Deckung können Lieferungen und Leistungen aus Drittländern bis zu einem bestimmten Umfang einbezogen werden. Aufgrund bestimmter Abkommen können die Lieferanteile aus EU-Ländern bis zu 40%, der Schweiz bis zu 30% und aus allen übrigen Ländern bis zu 10% des Auftragswertes betragen. Bei Ausfuhrgeschäften, die mit besonders hohen Risiken verbunden sind, kann die Einbeziehung von Auslandszulieferungen eingeschränkt bzw. abgelehnt werden.

Bestellerkredit

Liefer- / Leistungsgebundenes Darlehen, das dem ausländischen Besteller zur Bezahlung der im Exportvertrag vereinbarten Lieferungen und/oder Leistungen herausgelegt wird.

Direktauszahlungsverfahren

Übliche Auszahlungsprozedere bei Besteller- / Finanzkrediten. Im Rahmen des Direktauszahlungsverfahrens wird die Darlehenssumme unmittelbar auf ein Konto des Exporteurs ausgezahlt und dem Kreditkonto des Darlehensnehmers belastet.

Erstattungsverfahren

Sofern der Exporteur z.B. aufgrund der Eilbedürftigkeit der Lieferungen und/oder Leistungen die Zahlungen für den zu kreditierenden Teil von seinem Besteller bzw. einer Bank bereits erhalten hat, kann die Darlehensvaluta nach Erfüllung aller Auszahlungsvoraussetzungen auch direkt an den Darlehensnehmer ausgezahlt werden. Bei Hermes-gedeckten Krediten bedarf diese Verfahren einer ausdrücklichen Genehmigung durch Euler Hermes.

Exporteurgarantie

In Verbindung mit Hermes-gedeckten Krediten hat der Exporteur gegenüber der finanzierenden Bank stets eine Exporteurgarantie abzugeben. Diese enthält die im Zusammenhang mit der Finanzierung von ihm zu übernehmenden Verpflichtungen.

Wesentliches Kernelement einer Exporteurgarantie ist grundsätzlich die Verpflichtung zu Zahlung des Hermes-Entgeltes. Ferner übernimmt der Exporteur bestimmte Informationspflichten hinsichtlich des Abwicklungsstandes seines Exportgeschäftes und der Bonität seines Abnehmers.

In Abhängigkeit von der Struktur und dem Risiko der begleitenden Finanzierung kann ferner die Haftung des Exporteurs für die Erfüllung bestimmter, nicht von der Finanzkreditgarantie des Bundes gedeckter Forderungen – z.B. Zinsen nach Fälligkeit der jeweiligen Rückzahlungsrate, Zinszuschläge für rückständige Rückzahlungsraten, Ersatz für Verzugsschäden oder eine Risikoprämie auf den von der Bank zu übernehmenden Selbstbehalt – vereinbart werden.

Fabrikationsrisikodeckung

Form der Hermes Deckung, die den Exporteur gegen Risiken im Zusammenhang mit einem Ausfuhrgeschäft schützt, die vor Versand der Ware bestehen. Abgesichert werden die Kosten, die dem Exporteur dadurch entstehen, dass die Fertigstellung bzw. Versand der Ware aufgrund politischer oder wirtschaftlicher Umstände unmöglich oder dem Exporteur zumindest unzumutbar ist. Fabrikationsrisikodeckungen werden je nach Status des Bestellers in Form von Fabrikationsrisikobürgschaften oder Fabrikationsrisikogarantien gewährt.

Finanzkredit

Eine der wichtigsten und häufigsten Finanzierungsformen in der mittel- und langfristigen Exportfinanzierung. Es handelt sich dabei um ein Darlehen, das von einem inländischen Kreditinstitut meist auf Veranlassung des Exporteurs der Bestellerseite zur Finanzierung eines Ausfuhrgeschäftes eingeräumt wird. Die Auszahlung des Finanzkredites erfolgt grundsätzlich an den Exporteuer und löst damit dessen Kaufpreisforderung an den ausländischen Besteller aus dem Exportvertrag ab.

Finanzkreditdeckung

Art der Hermes Deckung für gebundene Finanzkredite. Gegenstand der Deckung ist die im Darlehensvertrag vereinbarte Forderung gegen den ausländischen Schuldner auf Rückzahlung des Darlehens sowie die bis zu den vereinbarten Fälligkeiten anfallenden Zinsen. Finanzkreditdeckungen werden je nach Status des Schuldners bzw. des eventuell eingeschalteten Sicherheitengebers in Finanzkreditbürgschaft oder Finanzkreditgarantien unterschieden.

Flower Letter

Unverbindliche Form der Finanzierungsofferte, die lediglich eine grobe Darstellung des Finanzierungsmechanismus und der möglichen Finanzierungsstruktur beinhaltet.

Hermes Bürgschaft

Ausfuhrgewährleistung für Exportgeschäfte bzw. deren Finanzierung bei denen der ausländische Schuldner bzw. Siherheitengeber ein Staat, eine Gebietskörperschaft oder eine vergleichbare öffentliche Institution ist.

Hermes Deckung

Ausfuhrgewährleistungen des Bundes, die seit 1949 zu Gunsten deutscher Exporteure bzw. Banken gewährt werden.  Sie dienen zur Absicherung von Risiken, die im Zusammenhang mit Exportgeschäften bzw. ihrer Finanzierung bestehen. An dieser Stelle machen wir keine weiteren Ausführungen, denn im Internet gibt es zahlreiche Beschreibungen, die leicht gefunden werden können.

Hermes Garantie

Ausfuhr- oder Kreditgeschäft, für das die entsprechende Hermes Deckung in Form einer Hermes Garantie gewährt wird. Der ausländische Schuldner (und Garant, sofern vorhanden) ist eine insolvenzfähige Adresse (sog. privater Schuldner).

Lieferantenkredit

Im Ausfuhrvertrag enthaltene Vereinbarung über die Einräumung eines Zahlungszieles an den ausländischen Besteller durch den Exporteur. Der Lieferantenkredit war bis in die 60-er Jahre hinein das gebräuchliche Finanzierungsinstrument im Außenhandel und wurde in der Regel von einer Bank im Wege eines Exporteuer(refinanzierungs)kredites refinanziert. Gemäß Erfahrung von finaboo gibt es sowas nur im kurzfristigen Bereich, in mittel- und langfristigen Bereichen wurde diese Kreditart vom Finanzkredit (s.o.) verdrängt.

 Lokale Kosten

Aufwendungen für Lieferung und Leistungen aus dem Bestellerland, die für die Realisierung des im Exportvertrag vereinbarten Vorhabens erforderlich sind. Lokale Kosten können bis zu Höhe der An- und Zwischenzahlungen von Hermes in Deckung genommen werden.

Mitversicherung

Absicherung eines Exportgeschäftes mit Tranchen aus mehreren Ländern. Voraussetzung ist, dass der Hauptlieferant einen 100%-gen Zahlungsanspruch gegenüber dem ausländischen Käufer hat, die Zahlungsrisiken auf sog. „if-and-when“ Klausel auf den Unterlieferanten durchgestellt werden und ein entsprechendes Abkommen zwischen den betroffenen Exportkreditversicherungsagenturen besteht. Bei der Mitversicherung bestehen für jeden Teil getrennte Deckungen, die Kreditversicherer stimmen sich aber bezüglich der Deckungsmodalitäten untereinander ab. Der Kreditversicherer des Hauptlieferanten vertritt im Außenverhältnis die Interessen der beteiligten Kreditversicherer.

OECD-Konsensus

„Übereinkommen über Leilinien für öffentlich unterstützte Exportkredite“. Hierin verpflichten sich Teilnehmer auf (OECD-Länder) auf Geschäfte, die durch staatliche Gewährleistungen oder Finanzierungshilfen unterstützt werden und eine Kreditlaufzeit von mehr als 2 Jahren aufweisen, bestimmte Mindeststandards anzuwenden. Der OECD-Konsensus enthält in seinem Kern Regelungen über die Höhe der zu leistenden An- und Zwischenzahlungen, die Höchstkreditlaufzeiten und die Mindestverzinsung.

Progress Payment

Auszahlung eines Darlehens nach innerbetrieblichem Produktionsfortschritt. Die angefallenen Herstellungskosten des Exporteurs werden damit in Form von Abschlagszahlungen mehr oder weniger zeitnah beglichen.

Projektfinanzierung

Kreditgewährung für ein Investitionsvorhaben (Projekt), das als sich selbst tragende Wirtschaftseinheit konzipiert ist und in der Regel von einer rechtlich selbständigen und eigens zu diesem Zweck gegründeten Projektgesellschaft (Special Purpose Company) realisiert und betrieben wird. Die Kreditvergabe basiert entscheidend auf der Erwartung, dass das Projekt einen Cash Flow generiert, der mindestens zur Deckung der Betriebskosten und des Schuldendienstes ausreicht. Ein Rückgriff auf Projektträger (=Sponsoren) oder eventuelle Garanten ist nur in betragsmäßig begrenztem Ausmaß möglich. Projektfinanzierung bezeichnet man daher auch als Limited-Recourse-Finanzierung. Sollte ein solcher Rückgriff gänzlich ausgeschlossen sein, spricht man von Non-Recourse-Finanzierung.

Rückversicherung

Absicherungsform für Ausfuhrgeschäfte mit Tranchen aus mehreren Ländern. Diese können unter der Federführung eines einzigen Exportkreditversicherers abgesichert werden, sofern ein entsprechendes Abkommen besteht. Voraussetzung ist, dass zwischen Unterlieferanten und Käufer keine direkten Vertragsbeziehungen bestehen und die Zahlungsrisiken nicht durch eine „if-and-when“-Klausel auf den Unterlieferanten durchgestellt werden. Der Hauptlieferant stellt lediglich einen Deckungsantrag bei seinem Kreditversicherer, der alle weiteren Abstimmungen mit dem Kreditversicherer des Unterlieferanten und die gesamte Abwicklung des Geschäftes übernimmt.

Starting Point

Bezeichnet bei ECA-gedeckten Krediten den Beginn der Kreditlaufzeit. Je nach Art des Ausfuhrgeschäftes akzeptieren Kreditversicherer den Zeitpunkt der mittleren gewogenen Lieferung, den Zeitpunkt der letzten wesentlichen Lieferung oder den Zeitpunkt der Betriebsbereitschaft als Starting Point. Die erste Rückzahlungsrate ist 6 Monate nach dem Starting Point fällig. Im Kreditvertrag wird für den Tilgungsbeginn zusätzlich ein Spätesttermin festgesetzt, der sich an dem erwarteten Starting Point orientiert.

Selbstbehalt

Bei einer Hermes Deckung ist der Deckungsnehmer im Schadensfall mit einer bestimmten Quote, dem sog. Selbstbehalt am entstandenen Ausfall beteiligt. Dieser beträgt 5% der politischen und in Abhängigkeit von der Art der Deckung zwischen 5% und 15% der wirtschaftlichen Risiken.

Verpflichtungserklärung

Für die Gewährung einer Finanzkreditdeckung setzt Euler Hermes die Abgabe einer Verpflichtungserklärung durch Exporteur voraus. Diese beinhaltet u.a. die Verpflichtung des Exporteurs, den Bund unter bestimmten Umständen von einer Entschädigungspflicht gegenüber der Bank aus der Finanzkreditdeckung freizustellen sowie bestimmte Informationspflichten hinsichtlich des Liefergeschäftes und seiner Abwicklung. Das Erfordernis der Verpflichtungserklärung basiert auf dem Zusammenhang zwischen dem Ausfuhrgeschäft und dem Finanzkredit. Hermes verlangt daher die Verpflichtungserklärung aus dann, wenn der Exporteur selbst eine Ausfuhr- und Fabrikationsrisikodeckung beantragt.

Projektfinanzierung Strukturierte Finanzierung Hermes

Garantien für Projektfinanzierung / Strukturierte Finanzierung

Im folgenden Artikel unseres Fachbloges wollen wir nun aufzeigen, wie Projektfinanzierung und strukturierte Finanzierung bei Inanspruchnahme der Hermes-Deckung in der Praxis funktionieren.

Im Unterschied zur klassischen Exportfinanzierung, in deren Rahmen auf die Bonität des Bestellers bzw. seines Sicherheitengebers abgestellt wird, handelt es sich bei einer Projektfinanzierung um eine Kreditvergabe für ein Investitionsvorhaben, das als sich selbst tragende Wirtschaftseinheit konzipiert ist, d.h. alle Betriebskosten sowie der Schuldendienst für die eingegangenen Darlehensverpflichtungen müssen aus dem Cash-flow selbst erwirtschaftet werden. Erforderlich ist insofern, dass eine Projektgesellschaft als rechtlich und wirtschaftlich selbständiger Projektträger tätig wird und eigene Einnahmen generiert. Außerdem muss eine angemessenen Risikoverteilung (sog. Risk-Sharing oder Burden-Sharing) unter allen Projektbeteiligten, d.h. den Exporteueren, Kreditgebern, Abnehmern und Anteilseignern gegeben sein. Dazu gehören auch eine adäquate Eigenkapitalausstattung der Projektgesellschaft (aus unserer Erfahrung mind. 25%) sowie der Abschluss von in der Regel langfristigen Abnahmevertärgen (möglichst in Hartwährung), die sicherstellen, dass die Betriebskosten sowie der Schuldendienst erwirtschaftet werden.

Hermes-Deckung für Projektfinanzierung

Zur Besicherung der Finanzierung dienen u.a. die Abtretung von Zahlungsansprüchen aus den Abnahmeverträgen sowie die Verpfändung von Konten, auf die die Projekterläse geleitet werden.

Aufgrund des hohen Strukturierungs- und Dokumentationsaufwandes ist Projektfinanzierung primär für große Infrastrukturvorhaben, z.B. in den Bereichen Energieversorgung, Telekommunikation, große Produktionsfabriken oder Rohstoffgewinnung, sinnvoll.

Für Projektfinanzierung gelten die gleichen rechtlichen Rahmenbedingungen wie für konventionelle Exportfinanzierungen, d.h. der Förderungswürdigkeit sowie der risikomäßigen Vertretbarkeit kommt bei der Beurteilung besondere Bedeutung zu.

-          Tilgungsbeginn: Die erste Kapitalrückzahlung muss erst innerhalb von 2 Jahren nach dem Kreditstart erfolgen

-          Rückzahlungsprofil: Rückzahlungen können degressiv, annuitätisch, progressiv oder sogar variabel ausgestaltet werden

-          Kreditlaufzeit: Die Kreditlaufzeit kann bis 14 Jahre betragen

Strukturierte Finanzierung

Bei Strukturierter Finanzierung werden projektfinanzierungsähnliche Elemente zur Optimierung der Kreditstruktur von Exportfinanzierungen verwendet. Als „Hermes-Deckung auf Gegengeschäftsbasis“ war dieses Instrumentarium ursprünglich zur Unterstützung der Exportwirtschaft der Neuen Bundesländer konzipiert. Wesentliches Charakteristikum einer solchen Konstruktion ist es, dass neben dem Exportgeschäft zwischen dem deutschen Exporteur und seinem ausländischen Abnehmer ein zweites Liefergeschäft, das sog. Gegengeschäft, zwischen der ausländischen Seite und einem westlichen Abnehmer vorhanden sein oder abgeschlossen werden muss.

Die Zahlungsansprüche der ausländischen Seite aus dem Gegengeschäft werden an die finanzierende Bank abgetreten und die aus den Zahlungen resultierenden Guthaben, die über ein in Deutschland zu führendes Treuhandkonto zu leiten sind, werden zu Gunsten der Kreditgeber verpfändet. Somit kann im wirtschaftlichen Ergebnis ein Zahlungsrisiko in ein reines Liefer- bzw. Performance-Risiko umgewandelt werden.

Wie werden Projektfinanzierung und Strukturierte Finanzierung in der Praxis umgesetzt?

Der Entscheidungsprozess über die Indeckungnahme von Projektfinanzierung und strukturierter Finanzierung unterscheidet sich insofern von der klassischen Exportfinanzierung, dass zusätzlich zum IMA (Interministerieller Ausschuss) noch ein Arbeitskreis Projektfinanzierung / Gegengeschäfte vorgeschaltet ist, der sich mit der Detailprüfung des Geschäftes befasst und die IMA-Entscheidung vorbereitet. Entscheidungsgrundlage bildet eine gutachterliche Stellungnahme, deren Kosten einen mittleren fünfstelligen Betrag ausmachen können.

 

Es empfiehlt sich frühzeitig den Kontakt mit Spezialisten von finaboo aufzunehmen, damit Zeit und Kosten bei der Strukturierung des Geschäftes und den verbundenen Verhandlungen gespart werden können.

Verkauf HERMES-gedeckter Forderung

Wie funktioniert ein Hermes-gedeckter Forderungsverkauf?

Auch Exportforderungen, für die eine Ausfuhrdeckung des Bundes (HERMES-Deckung) besteht, können von Factoringpartnern von finaboo angekauft werden. In diesem Fall tritt der Exporteur als Deckungsnehmer, neben der gesamten Forderung aus dem Ausfuhrgeschäft, seine Ansprüche aus der HERMES-Deckung an den Factoringpartner von finaboo ab. Seine Verpflichtungen gegenüber dem Bund bleiben unverändert.

Die Abtretung der Ansprüche aus der HERMES-Deckung erfolgt aufgrund des Zustimmungsvorbehaltes des Bundes stets offen während die Ansprüche aus dem Liefervertrag in der Regel in stiller Form, d.h. ohne Mitteilung an den Abnehmer, abgetreten werden. Eine Weiterabtretung seitens des Forderungskäufers ist nicht zulässig.

Wie bei einer Forfaitierung, haftet der Exporteur dem  ankaufenden Factoringunternehmen gegenüber für die Rechtsbeständigkeit und Einredefreiheit der Forderung. Darüber hinaus steht er für den Bestand der HERMES-Deckung und eventuelle, vom Bund nicht gedeckte Zinsen nach Fälligkeit ein. Sollte der Bund im Schadensfall die Entschädigung verweigern, behält sich die Factoringgesellschaft das Recht vor, den Ankauf von Forderung rückabzuwickeln (oft sog. „Rückabwicklungsklausel“ im Forderungs-Verkaufsvertrag).

 

Wesentliche Bestandteile des Forderungs-Verkaufsvertrages (in den meisten Fällen)

  • Haftung des Exporteurs für den Bestand der Forderung und der HERMES-Deckung sowie für Zinsen nach Fälligkeit, die vom Bund nicht in Deckung genommen werden
  • Gegebenenfalls Rückhaftung des Exporteurs für den vom Bund nicht gedeckten Selbstbehalt (üblicherweise 5% politisches und 15% wirtschaftliches Risiko)
  • Auszahlungsvoraussetzungen: Die Dokumentation aus dem Liefervertrag ist im Original dem Factoringunternehmen einzureichen. Desweiteren muss die HERMES-Deckungsurkunde vorgelegt werden. Auch der Bund muss seine Zustimmung zur Abtretung der Ansprüche an die Factoringgesellschaft erklärt haben.
  • Abrechnungsbedingungen: Diskontsatz sowie Bereitstellungsgebühr; Oft wird noch das Bearbeitungsentgelt verlangt
  • Abtretungserklärung
  • Abtretungsanzeigen zur Weiterleitung an Käufer (Importeur) und gegebenenfalls an Sicherheitengeber

 

Wie läuft der Verkauf HERMES-gedeckter Forderung ab?

Rechtliche Grundlagen des Factoringgeschäfts bilden der Liefervertrag nebst Zieleinräumung zwischen Exporteur und ausländischen Abnehmer

Bild2

  1. Welcher durch eine Ausfuhrdeckung des Bundes abgesichert ist
  2. Sowie der Ankaufsvertrag zwischen Exporteur und Forderungskäufer (Factoringgesellschaft)
  3. Nach erfolgter Lieferung / Leistung und damit Entstehung des Zahlungsanspruchs
  4. Kann die Forderung inkl. Zinsen angekauft und der Gegenwert nach Erfüllung der Auszahlungsvoraussetzungen
  5. An den Exporteur ausgezahlt werden
  6. Als Sicherheit diesen dem Forderungskäufer insbesondere die abgetretenen Ansprüche aus der Ausfuhrdeckung sowie der Forderung aus dem Liefervertrag.
  7. Bei Fälligkeit wird die Forderung beim Importeur eingezogen

 

Vorteile und Nachteile des Forderungsverkaufs aus Exportgeschäft

Für den Exporteur ergeben sich folgende Vorteile:

  •  Verbesserung der Liquidität: Durch den Forderungsverkauf an Factoringanbieter wandelt der Exporteur ein seinem Abnehmer gewährtes Zahlungsziel für sich in ein Bargeschäft um, er erhält den Erlös sofort
  • Möglichkeit des Verkauf von Forderungen mit kritischem Risiko: Bestimmte Forderungen lassen sich aufgrund ihres Risikos auf dem Forfaitierungsmarkt nicht platzieren. Sofern der Bund eine HERMES-Deckung für derartige Forderungen gewährt, ist ein erkauf dennoch möglich
  • Übernahme des Inkassos durch den Forderungskäufer: Soweit die Abtretung gegenüber dem ausländischen Schuldner offen erfolgt oder später offengelegt wird, ist der Exporteur von seiner Verpflichtung zum Einzug der Forderung befreit
  • Im Vergleich zu einem Käuferkredit vereinfachte Abwicklung: Da der ausländische Importeur nicht in die Vertragsverhandlungen einbezogen ist, wird ei Abwicklung der Finanzierung vereinfacht
Diesen Vorteilen stehen folgende zwei Nachteile gegenüber:
  • Im Gegensatz zur regresslosen Forfaitierung erfolgt die Bilanzentlastung nicht vollständig. Durch den Verkauf erschein die Forderung zwar nicht mehr in der Bilanz, aufgrund der Haftung für Forderungsbestand, Bestand der Ausfuhrdeckung und Zinsen nach Fälligkeit ist jedoch ein Ausweis als Eventualverbindlichkeit unter dem Bilanzstrich erforderlich
  • Da der Exporteur trotz der Abtretung Vertragspartner des Bundes bleibt, hat er weiterhin alle Verpflichtungen aus der HERMES-Deckung zu erfüllen

 

Sie wollen Ihre Konditionen für Forderungsverkauf verbessern und richtigen Factoringpartner finden? Nehmen Sie mit uns Kontakt auf!

Digitalisierung im Finanzsektor geht unterschiedlich voran

Das Internet und die digitale Revolution haben bereits einige Branchen revolutioniert oder sogar auf den Kopf gestellt. Dabei ist die Finanzbranche in den letzten Jahren verschont geblieben, sodass immer öfter die Frage auftaucht: Wann wird das Internet die Finanzbranche umkrempeln? Schon jetzt machen sich viele Fintech-Firmen warm um den Finanzierungsinstituten ihre Wertschöpfungskette oder zumindest einen Teil der Wertschöpfungskette streitig zu machen. Dabei gibt es viele Ideen und bereits laufende Projekte in privaten und gewerblichen Bereichen –  von Crowdfunding über Social Trading bis hin zu Konzepten, wie von finaboo, die klassische Filiale und Onlinewelt zusammenwachsen lassen.

Digitales Geschäftsmodell im Bereich Firmenkundenfinanzierung

Digitales Geschäftsmodell im Bereich Firmenkundenfinanzierung

 

Der Trend  wird auch von Strategieberatern bestätigt: In den nächsten Jahren werden sich einige alternative Finanzierungsquellen für Unternehmen stärker als heute etabliert sein. Sowohl Kapitalmarkt, Internet-Plattformen,  aber auch Optimierung der internen Unternehmensfinanzierung werden entsprechende Alternativen bieten. Die klassische Kreditfinanzierung wird jedoch nach wie vor zentrale Rolle bei der Finanzierung von Firmen einnehmen.

Die Banken sind aus gegebenem Anlass hin- und hergerissen zwischen Modernisierung ihrer Filialen und Investitionen in die Digitalisierung des Bankgeschäftes. Dabei wird in entsprechenden Studien festgestellt, dass die Banken weltweit unterschiedlich weit vorankommen. So hat A.T. Kearney zusammen mit dem Banken-Netzwerk Efma sogar den Digital Banking Readiness Index erstellt. Demnach sind Spitzenreiter Großbritannien, Singapur und Dänemark, Schweden und die Niederlanden. Die USA, die eigentlich neue Konzepte am schnellsten umsetzen, befinden sich auf Platz sechs. Deutschland befindet sich auf Platz 13, hinter Österreich, der Schweiz und Frankreich.

Die Unterschiede der Länder ergeben sich dadurch, dass die Banken, Kunden sowie regulatorisches Umfeld anders eingestellt sind. Zum einen spielt die Filialdichte eine Rolle, die in Deutschland nach wie vor höher als in anderen Ländern ist. Das zeigt, dass die deutschen Banken den Vertrieb über das Filialnetz für wichtiger halten als den digitalen. Während in anderen Ländern die Unterstützung von digitalen Geschäftsmodellen durch Bankenwelt bereits etabliert ist, gründete aktuell (Stand: Juni 2014) nur die Commerzbank einen Incubator – „eine Brutstätte für Finanztechnologie-Startups“. Im Incubator werden neuartige Start-Ups „aufgezogen“, die das Banking umkrempeln sollen. Die Deutsche Bank kündigte auch an in diesem Jahr in digitale Geschäftsmodelle investieren zu wollen. Die anderen Banken sind weniger experimentierfreudig – trotz des harten Wettbewerbs.

Generell betrachtet sind die meisten Banken derzeit eher darauf konzentriert, ihre konventionellen klassischen Vertriebswege in die digitalen Vertriebsmodelle zu integrieren. Die Begründung hierfür ist richtig und lautet: Die deutschen (Unternehmens)Kunden sind im Durchschnitt noch konservativ und zurückhaltend, wenn es um Finanzierung und deren Beschaffung übers Internet geht.

Diese vollkommen korrekte Begründung des Momentums hat jedoch eine andere ebenfalls plausible in Zukunft gerichtete Aussage: Die digital ungezwungene Generation wächst nach. Es ist nur eine Frage der Zeit, bis diese Generation in Unternehmen entsprechende Stellung einnimmt und das Banking übers Internet als völlig normalen Weg der Finanzierungsbeschaffung fürs Unternehmen nutzt.

Die Fintech-Firmen müssen bis dahin schaffen ihre Konzepte so zu verfeinern, dass das Banking für Kunden sicher ist, eine Erlebniswelt darstellt und vor allem Spaß macht.

Forfaitierung in der Außenhandelsfinanzierung

Forfaitierung gehört in der Regel zum Außenhandelsfinanzierungsangebot von Finanzinstituten

Im folgenden Beitrag wollen wir aufzeigen, was im Zusammenhang mit Forfaitierung bei Außenhandel beachtet werden muss.

Das Eingehen auf ständig zunehmende Wünsche der Käufer ist nicht nur bei langlebigen Investitionsgütern, sondern auch für Rohmaterialien, Grundstoffe und sogar Konsumgüter ist heute, eben Qualität und Preis, ein entscheidendes Kriterium des Verkaufserfolges. Da es nicht Aufgabe von Produzenten sein kann die Absatzfinanzeirung mit eigenen Mitteln selbst vorzunehmen, stellt sich Forfaitierung als interessante Variante der Exportfinanzeirung dar. Denn unter Forfaitierung ist der regresslose Verkauf einer Exportforderung an einen Finanzierungspartner zu verstehen.

Der Forfaiteur übernimmt idR folgende Risiken:

  • Das wirtschaftliche Risiko der Zahlungsunfähigkeit des Schuldners bzw. seines Garanten,
  • Das Länderrisiko
  • Das Währungsrisiko (z.B. Forderung in Fremdwährung) und
  • Das Inkassorisiko

 

Nun zeigen wir nachstehen auf, wie sie Struktur des Forfaitierungsgeschäftes vereinfacht dargestellt aufgebaut ist:

Forfatiierung finaboo

Forfaitierung in der Außenhandelsfinanzierung, finaboo

Also, nun zu den einzelnen Punkten aus der Grafik:

(1)    die vertragliche Basis der Forfaitierung bilden der Kaufvertrag zwischen Exporteur und Importeuer sowie

(2)    der Forfaitierungsvertrag mit dem Forfaiteur

(3)    Nach Warenlieferung wird

(4)    Aval (also Bürgschaft) ausgestellt und anschließend

(5)    An Exporteuer weitergeleitet / übergeben

(6)    Der Exporteur übergibt Aval (Garantie) an den Forfaiteur,

(7)    Der dann den sozusagen den Kaufpreis (Diskonterlös) an Exporteur zahlt / auskehrt.

(8)    Bei Fälligkeit legt der Forfaiteur der avalierenden/garantierenden Bank die Rechnung vor

(9)    Die wiederrum das Geld vom Importeur holt.

(10)  Dieses Geld erhält dann der Forfaiteur.

Ankaufsbedingungen für Forderungen aus dem Exporthandelsgeschäft

Damit eine Forderung über finaboo von Factoringanbieter im Sinne der Forfaitierung angekauft wird, müssen nachstehende Kriterien erfüllt werden:

  • Die Forderung muss abstrakt, also vom Grundgeschäft losgelöst, einredefrei und abtretbar sein.
  • Der Forderung muss ein Export-/Dienstleistungsgeschäft zugrunde liegen.
  • Die Forderung muss in der Regel durch eine Bank im Land des Importeurs oder durch eine andere international anerkannte Bank besichert sein.

Vielfältige Vorteile für den Exporteur bei Forfaitierung

  • Bilanzentlastung durch Verringerung der Debitoren und Eventualverbindlichkeiten
  • Liquiditätsverbesserung durch Umwandlung eines Geschäftes mit Zielraten in ein Bargeschäft
  • Schonung der Kreditlinien bei seiner Hausbank
  • Wegfall des Kursrisikos
  • Keine Kreditversicherungskosten, da keine zusätzliche Absicherung notwendig
  • Kein Selbstbehalt wie bei staatlicher oder privater Exportversicherungsdeckung üblich
  • Feste Zinssätze für die gesamte Laufzeit
  • Wegfall der Kreditüberwachungs- und Inkassoarbeit beim Exporteur
  • Hohe Flexibilität durch die Möglichkeit, den Zeitpunkt der Forfaitierung nach firmenspezifischen Erfordernissen (Liquiditätssteuerung, Teilforfaitierung) selbst zu wählen

Nachteile im Zusammenhang mit Forfaitierung

Wie überall im Leben gibt es auch ambivalente Seite der Forfaitierung:

  • Der Forderungsankauf ist leider nicht immer möglich, da es für bestimmte, starkt risikobehaftete Länder / Banken keinen á-forfait Markt gibt
  • Keine Produktionsfinanzierung, d.h. die Forderung wird erst nach erfolgter Lieferung angekauft bzw. abgerechnet

Kosten der Forfaitierung

Bei Vorlage ordnungsmäßiger Dokumentation wird die Forderung vom Forfaiteur angekauft. Die Abrechnung erfolgt im Diskont (als Vorwegabzug). Die Höhe des Diskontsatzes errechnet sich auf der Basis der laufzeitbezogenen Refinanzierungskosten zuzüglich eines Risikoaufschlages für das entsprechende Land, die garantierende Bank bzw. den Schuldner. Ferner wird je nach Situation auch die Bereitstellungsprovision in Rechnung gestellt.

Der Ausweis der Finanzierungskosten als Diskontabschlag in einer Summe im Voraus lässt die Kosten einer Forfaitierung rein optisch eher hoch wirken. Bei vertretbaren Risiken ist jedoch, dank des auf Vergleichportal finaboo intensiven Wettbewerbs unter den Anbietern, genau das Gegenteil der Fall.

 

Das Team von finaboo steht für weitere Fragen sowie Ihre Anfragen jederzeit gerne zur Verfügung. Nehmen Sie mit uns Kontakt auf oder stellen Sie gleich Ihre Anfrage.

Fallbeispiel: Vergleichwertverfahren bei Hotelimmobilien und dessen Auswirkung auf Immobilienkredit

Für die Finanzierung von gewerblichen Immobilienobjekten ist eine Bewertung von entscheidender Bedeutung, denn die Höhe des Immobilienwertes hat unmittelbare Auswirkung auf Immobilienkredit.

Das Vergleichswertverfahren ist in § 15 Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV geregelt. Demnach wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen.

Sollten beispielsweise Hotelobjekte verglichen werden, so kann sich die Suche nach vergleichbaren Hotel-Objekten aufgrund der Unterscheidungen bezüglich der Lage, Ausstattung, Kundenstruktur und angebotenen Dienstleistungen schwierig gestalten. Ein Stadthotel ist was anderes als ein SPA- und Welnesshotel. Und ein Kongresshotel wird andere Kundschaft haben als Hotel in Bergen.

Sollten sich also nicht genügend Vergleichspreise finden, so können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden.

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Wie geht man in der Praxis eigentlich vor um Vergleichswert der Immobilie – in unserem Fallbeispiel einer zu finanzierenden Hotelimmobilie – zu ermitteln?

Ausreichend wären vergleichbare Verkaufsangebote, die aus dem Internet genommen und als Grundlage genutzt werden können. In gut entwickelten Ballungsgebieten oder gar in Messestädten wäre dies sicherlich einfacher als in einer abgelegenen Region. Zudem muss bedacht werden, dass ein Verkaufsangebot für die Immobilie in der Regel für die Bank nicht ausreicht, um daraus wirklich Schlüsse zu ziehen und die Höhe des Immobilienkredites zu betimmten. Die Vertragswertermittlung bedarf einer Fülle von Verkaufsangeboten, die den Wert der zu finanzierenden Immobilie belegen sollten.

In diesem Fall raten wir verschiedene vorhandene Statistiken heranzuziehen, die teils kostenfrei teils kostenpflichtig sind. Da unser Fallbeispiel auf finanzierende Hotelobjekte abzielt, muss in diesem Fall mit Statistiken von DEHOGA gearbeitet werden. DEHOGA ist der Bundesverband der Hotellerie, der regelmäßig und seit Jahren fast lückenlos Statistiken und wichtige Kennzahlen bezüglich des Gastgewerbes sammelt und analysiert.

Der Verfasser dieses Blog-Artikels hat mehrere Hotelprojekte finanztechnisch begleitet und zur erfolgreichen Finanzierung / Aufnahme vom Immobilienkredit geführt. Die Immobilienbanken haben die auf Grundlage von DEHOGA-Zahlen aufbereiteten Werte der Hotelimmobilie immer gut angenommen, weil der Bundesverband sicherlich eine vertrauenswürdige Quelle ist.

So werden vom Verband Investitionskosten für die Schaffung einer Hotelimmobilie genannt, die im Rahmen des Vergleichswertverfahrens eingesetzt werden können.

Beispiel: 4 Sterne Hotel:

-          Zunächst werden die Kriterien definiert:

  • auch kleinere Sekundärstandorte
  • Repräsentative Umgebung, die geeignet ist, Prestige aufzubauen

-          Nun werden typische Standards angegeben:

  • Höhe der Investition (beispielsweise 180 T€ pro Zimmer)
  • Durchschnittliche Zimmerrate (z.B. 120 EUR)
  • Anzahl von benötigten Mitarbeitern (z.B. 0,5 Mitarbeiter pro Zimmer)
  • Dann zur Abgrenzung noch typische Infrastruktur (zum Beispiel 1 Restaurant, Bar, Tagungsräume, Sauna- und Fitnessbereich)
  • Und so weiter

 

Die Angaben werden auch für andere Hotel-Klassifizierungen angegeben.

Nun liegt es am finanzierenden Institut zu beurteilen, inwieweit der Beleihungswert und letzten Endes die Höhe des Immobilienkredites nach bestimmten Faktoren (Investition pro Zimmer und so weiter) angemessen ist. Dabei müssen auch der Bauzustand und weitere Faktoren berücksichtigt werden.

Die Qualität von Unterlagen für den Immobilienkredit sowie jede andere Finanzierungsart darf nicht unterschätzt werden. Die Erlangung eines Immobilienkredits ist heutzutage nicht einfach, eine angemessene bankmäßige Struktur sieht bestimmte Faktoren vor, die erfüllt werden müssen. Hierzu zählen ausreichende Erfahrung, langfristige Verträge mit Pächtern / Betreibern und so weiter. Auch korrekte Berücksichtigung aller Hotelbereiche, wie Restaurant, Bar, SPA und so weiter bedarf Expertise.

Für die erste grobe (bankmäßige) Einschätzungen des Wertes Ihrer Immobilie – inklusive korrekter Einbeziehung des Immobilienratings –   sowie Höhe des möglichen gewerblichen Immobilienfinanzierung  steht unser Team selbstverständlich zur Verfügung.

Ermittlung von Chancen und Risiken einer Immobilie bei gewerblichem Immobiliendarlehen

Wie wird das Gewerbe-Immobilienobjekt bei einem Immobiliendarlehen von finanzierenden Banken bewertet?

Wie bereits in einigen unseren Blog-Artikeln dargelegt, wird bei einem gewerblichen Immobiliendarlehen bzw. gewerblichen Immobilienfinanzierung  immer der Objektwert ermittelt (oft mit Hilfe der Ertragswertmethode). Dies ist ein wichtiger Faktor für die zahlenmäßige Bewertung der Bonität des Projektes / Kreditnehmers und Entscheidung hinsichtlich der Höhe des Immobiliendarlehens.

Neben “klassischen” Methoden der Immobilienbewertung greifen Finanzinstitute zusätzlich verstärkt zur Bewertung von Chancen und Risiken eines Immobilienobjektes. Der Verfasser dieses Artikels war in Jahren 2006-2007 sehr stark in der gewerblichen Immobilienfinanzierung unterwegs und hat als einer der ersten bei der Bewertung eines Hotel-Immobilienprojektes zusätzlich zur klassischen Ertragswertmethode auch die Kriterien von TEGoVA hinzugenommen – des europäischen Dachverbandes nationaler Immobilienbewertungsorganisationen. Dies hat damals bei einigen Banken noch auf wenig Wissen gestoßen. Nach Subprime-Krise hat sich jedoch ein Wandel vollzogen, sodass aktuell bei Beurteilung der Immobilienobjekte immer wieder auf TEGoVA-Kriterien zurückgegriffen wird um für die Immobilie (sei es Hotel, Bürogebäude, Produktions- oder Lagerhalle, Einkaufszentrum, etc.) ein Rating zu bestimmen.

tegova

Nun kurz zum Sinn und Zweck von TEGoVA und seiner Immobilienkriterien

Der Dachverband mit Sitz in Brüssel hat als Hauptziel die Schaffung und Verbreitung einheitlicher Standards für die Bewertungspraxis um somit mehr Transparenz im Immobilienmarkt zu ermöglichen. TEGoVA hat im Jahr 2002 einen Leitfaden für die Ermittlung von Chancen und Risikoprofilen von Immobilien als Instrument für die Analyse von Risiken in zu verbriefenden Portfolien herausgegeben. Das Property and Market Rating ist die konsequente Weiterführung dieser qualitativen Risikoanalyse von Immobilienportfolien. Denn im Property and Market Rating  werden alle im Chancen- und Risikoprofil erfassten Kriterien marktnah und in standardisierter Form bewertet.

Zentraler Bestandteil bei Immobilienbewertungen und Wirtschaftlichkeitsanalysen sind eindeutige Chancen- und Risikoprofile der Objekte und des relevanten Marktes in dem sie sich befinden. Allgemeine Kommentare über Märkte, Lagen und Konkurrenzsituation reichen nicht aus, um den vielfältigen Anforderungen nach Transparenz in der Finanz- und Immobilienwirtschaft gerecht zu werden.

Transparenz ist für ein effizientes und risikoadäquates Agieren am Immobilienmarkt von ausschlaggebender Bedeutung. Vor diesem Hintergrund liegt die Aufgabe des Objekt- und Marktratings in der Unterstützung der:

  • Risikoanalyse von Portfolios im Rahmen von Securitisation,
  • Immobilienanalyse im Rahmen von Investitionsentscheidungen,
  • Portfolioanalyse und -steuerung und
  • Kreditanalyse bei der Gewährung von Immobiliendarlehen

Das Objekt- und Marktrating von TEGoVA ist ein standardisiertes Verfahren, um die nachhaltige Qualität einer Immobilie in ihrem relevanten Markt darzustellen. Maßstab der Qualität ist die mittelfristige Verkäuflichkeit der Immobilie zu einem dann angemessenen Preis. Die Bonität des Mieters und des Darlehensnehmers sowie die Ausfallwahrscheinlichkeit des Kredits sind nicht Gegenstand des Objekt- und Marktratings.

Rating von gewerblichen Immobilienobjekten – Ein wichtiger Faktor für Gewerbe-Immobiliendarlehen

Für das Objekt- und Marktrating wird eine Skala in Anlehnung an die Skalen der Ratingagenturen und an interne Ratingskalen der Banken genutzt. Sie hat 10 Stufen, wobei 1 für ein exzellentes und 10 für ein katastrophales Rating steht. Die wesentlichen Einflussfaktoren auf die nachhaltige Qualität einer Immobilie wurden durch Expertenbefragungen ermittelt und sind ihrer Thematik entsprechend den 4 Kriteriengruppen Markt, Standort, Objekt und Qualität des Cash-Flows zugeordnet.

Jede Kriteriengruppe setzt sich aus mehreren Teilkriterien zusammen, die hinsichtlich ihres Einflusses auf die mittelfristige Verkäuflichkeit des individuellen Objektes in seinem relevanten Markt gewichtet sind. Umso stärker das Rating eines Teilkriteriums vom Durchschnitt abweicht, desto stärker verändert sich dessen Einfluss auf das Ratingergebnis der Kriteriengruppe. Dieser Zusammenhang wird durch eine, von der Ratingnote abhängigen Zweitgewichtung über Korrekturfaktoren abgebildet. Im Endergebnis führt dies zu einer dynamischen Anpassung der prozentualen Gewichtungsverhältnisse in der Kriteriengruppe.

1. Kriteriengruppe “Markt” (national und regional)

 

 

 

 

Gewichtung

 

Teilkriterien

National/regional

Kriteriengruppe

1.1 national

 

 

 

1.1.1 Höhere Gewalt

5%

30%

1.1.2 Soziodemographische Entwicklung

10%

1.1.3 Allgemeine wirtschaftliche Entwicklung und internationale Attraktivität

30%

1.1.4 Politische, rechtliche, steuerliche und monetäre Bedingungen

15%

1.1.5 Hotel-Immobilienmarkt

40%

1.2 regional

 

 

 

1.2.1 Höhere Gewalt

5%

70%

Kriterien-gruppe 1      20%

1.2.2 Soziodemographische Entwicklung

15%

1.2.3 Wirtschaftliche Situation und Attraktivität

35%

1.2.4 Hotel-Immobilienmarkt

45%

Ergebnis für das Marktrating

 

100%

 

 

2. Kriteriengruppe “Standort”

 

 

 

 

Gewichtung

 

National/regional

Kriteriengruppe

2.1 Eignung des Mikrostandorts für die Objektart und für die Nutzerzielgruppe

25%

Kriterien- gruppe 2        30%

2.2 Image/Ruf des Quartiers und der Adresse

15%

2.3 Qualität der Verkehrsanbindung von Grundstück und Quartier

25%

2.4 Qualität der Nahversorgung von Grundstück und Quartier für die Nutzerzielgruppe

15%

2.5 Höhere Gewalt

20%

Ergebnis für das Standort-Rating

 

100%

 

 

3. Kriteriengruppe “Objekt”

 

 

 

 

Gewichtung

 

National/regional

Kriteriengruppe

3.1 Architektur / Bauweise

20%

Kriterien- gruppe 3    20%

3.2 Ausstattung

10%

3.3 Baulicher Zustand

15%

3.4 Grundstücksituation

25%

3.5 Umweltverträglichkeit

10%

3.6 Rentabilität des Konzepts

20%

Ergebnis für das Immobilienrating

 

100%

 

 

4. Kriteriengruppe “Qualität des Immobilien Cash Flow”

 

 

 

 

Gewichtung

 

National/regional

Kriteriengruppe

4.1 Nutzersituation

20%

Kriterien- gruppe 4     30%

4.2 Preis-/Wertsteigerungspotential

30%

4.3 Verkäuflichkeit der Leistung

20%

4.4 Auslastungsstand

10%

4.5 Umlagefähige und nicht umlagefähige Betriebskosten

10%

4.6 Drittverwendungsfähigkeit

10%

Ergebnis für das Rating “Qualität des Immobilien Cash Flow”

 

100%

 

 

5. Entwicklungsrisiken und -chancen eines Projekts

 An dieser Stelle wird die Planung, Errichtung und Vermarktung versanden

Gewichtung

 

National/regional

Kriteriengruppe

5.1 Verpachtung/Verkauf der Leistung und Verkauf des Objekts

60%

s. nachfolgende Matrix

5.2 Planung und Genehmigung

15%

5.3 Herstellung und Kosten

25%

Ergebnis für das Rating der Entwicklungsrisiken und -chansen

100%

 

Für das Rating von Projekten wird in einem ersten Schritt die Verkäuflichkeit des fertiggestellten Objekts geratet, da diese den exit der Projektentwicklung darstellt. In einem zweiten Schritt müssen die im Projekt begründeten Entwicklungsrisiken und -chancen als fünfte Kriteriengruppe berücksichtigt werden. Das Rating für die Verkäuflichkeit des Objekts am Ratingstichtag wird über die folgende Matrix ermittelt. In ihr sind alle möglichen Kombinationen des Ratings für die fiktiv fertiggestellte Immobilie und des Ratings für die Risiken und Chancen der Entwicklung berücksichtigt.

 

  Rating des                  
  Objekts                    
             

katastrophal

10

 

10

     

sehr schlecht

9

 

9

     

schlecht

8

 

8

     

mäßig

7

 

7

     

leicht unterdurchschnittlich

6

 

5

     

durchschnittlich

5

 

4

     

leicht überdurchschnittlich

4

 

3

     

gut

3

 

3

     

sehr gut

2

 

2

  Rating der  

excellent

1

 

1

  Risiken und  
          Chancen  

 

So kann beispielsweise das Markt- und Objektrating Ihrer Gewerbeimmobilie ausschauen:

Ergebnis des Objekt- und Marktratings

1

2

3

4

5

 
             
Kriteriengruppe 1: Markt      

4

 

20%

Kriteriengruppe 2: Standort  

2

     

30%

Kriteriengruppe 3: Objekt    

3

   

20%

Kriteriengruppe 4: Qualität des Immobilien Cash Flow    

3

   

30%

Ratingergebnis für Objekt und Markt    

3

   

100%

 

Die Qualität von Unterlagen für die Immobilienfinanzierung sowie jede andere Finanzierungsart darf nicht unterschätzt werden.

Für die erste grobe (bankmäßige) Einschätzungen des Wertes Ihrer Immobilie – inklusive korrekter Einbeziehung des Immobilienratings –   sowie Höhe des möglichen Immobiliendarlehens  steht unser Team selbstverständlich zur Verfügung.

Step-in-Ride-Klausel als zusätzliches Kreditsicherheiten-Instrument bei Finanzierungen

Eine als Sicherheit dienende Vertragsklausel

Oft wird seitens der finanzierenden Kreditinstitute der Umfang der zur Verfügung gestellten Sicherheiten bemängelt und es werden weitere Sicherheiten verlangt. Das zu finanzierende Projekt selbst oder die im Projekt befindlichen Sicherheiten (z.B. Immobilienobjekte wie Hotel, Altersheim, oder Maschinen wie Baukran, LKW, etc.) werden zwar als Kreditsicherheit angesehen, aber nicht komplett angerechnet. Somit ergibt sich Differenz, die durch Stellung zusätzlicher Kreditsicherheiten oder Abgabe weiterer persönlicher Haftungserklärungen zu schließen ist.

Diese Situation scheint oft verfahren zu sein, denn auf einer Seite wissen die Beteiligten, dass das angestrebte Projekt sich auf jeden Fall rechnet. Auf der anderen Seite stößt man auf interne Bankanforderungen, die die Stellung zusätzlicher Kreditsicherheiten vorschreiben. Das geht natürlich sehr oft mit den Fragen nach Erfahrung des Projektmanagements / der Unternehmensführung einher.

Das finaboo-Team hat schon oft durch konstruktive Diskussionen mit allen Beteiligten geeignete Auswege in zahlreichen Projekten gefunden und kann in einem solchen empfehlen mit der finanzierenden Bank die Einbeziehung einer sogenannten Step-in-Ride-Klausel zu diskutieren.

Die Step-in-Ride-Klausel besagt, dass den finanzierenden Kreditinstituten ein Recht eingeräumt wird, das Projekt / Objekt im Falle des Ausbleibens von nachhaltig gesichertem Bankschuldendienst an einen anderen Managementbetreiber auf Pachtbasis zu übergeben.

Am Beispiel eines realisierten Hotelprojektes (es ging um gewerbliche Immobilienfinanzierung) wird dargelegt, wie die Step-in-Ride-Klausel funktioniert:

Zum Zwecke des Vergleichs der Tragfähigkeit des Kapitaldienstes für das Bankdarlehen wurde in diesem konkreten Projekt die Berechnung einer Step-in-Ride-Klausel unterstellt. In diesem Fall wurde die „Marktliquidität der Pächter“ aufgegriffen und als Grundlage für Berechnungen genommen.

Die in aufgestellten Berechnungen prognostizierte Übergabe des Hotels an ein neues Managementteam bzw. einen neuen Pächter sollte auf Grundlage des betriebsorientierten Pachtermittlungsverfahrens geschehen.

Für die Pachtansätze wurde der Immobilienleitfaden für Sachverständige des Bundesverbandes Öffentlicher Banken Deutschlands (VÖB) gezogen, denn man sollte auf externe unabhängige Quellen verweisen, wenn bei finanzierenden Kreditinstituten – insbesondere in so einer heiklen Angelegenheit wie Sicherheiten – seriös auftreten möchte.

Der Immobilienleitfaden für Sachverständige gab folgenden Ansatz:

Bei der  betriebsorientierten Pachtermittlung sollten 23%-24% vom Umsatz als Pacht pro Jahr (in unserem Fall war das ein gemischter von uns abgeleiteter Prozentsatz) angesetzt werden.

Nun wurde der Bank klar, dass 23%-24% in jedem Fall die Schuldendienstfähigkeit des Projektes sicherstellen. Somit ist das Projekt sicher und es werden keine weiteren zusätzlichen Kreditsicherheiten angefordert.

Zur Info: Weitere von uns im Projekt zu Vergleichszwecken genutzte Berechnungsweise hatte die renditeorientierte Pachtwertmethode, die wir beispielsweise mit 5% bis 6% der Gesamtinvestitionskosten angesetzt haben (z.B. das Objekt wird mit dieser Rendite an einen Investor verkauft). Auch diese Zahl hat die Bank überzeugt.

Das Team von finaboo steht zur Verfügung um im Rahmen persönlicher Beratung geeignete Lösungen für       komplexe Projekte (im Immobilien- und weiteren Bereichen) zu entwickeln, die zur Optimierung der         Konditionen und Kreditsicherheiten beitragen.

Ertragswertmethode für gewerbliche Immobilienfinanzierung richtig anwenden

Höhe der gewerblichen Immobilienfinanzierung setzt voraus, dass Immobilienwert korrekt ermittelt wird.

Grundsätzlich gibt es drei etablierte Methoden um den Immobilienwert / Verkehrswert – oder bei gewerblicher Immobilienfinanzierung auch Beleihungswert genannt – zu ermitteln:

-      Ertragswertverfahren (DCF) – wird sehr oft von Banken bei der Bestimmung der Höhe der gewerblichen Immobilienfinanzierung angewendet,

-      Sachwertverfahren und/oder

-      Vergleichswertverfahren.

In dem vorliegenden Beitrag gehen wir auf Ertragswertmethode ein und zeigen auf, wie sich die einzelnen Bausteine der Bewertung zusammensetzen.

Der Verkehrswert/Marktwert ist im § 194 BauGB definiert:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung     bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und den tatsächlichen Eigenschaften,  der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne  Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Eine gewerbliche Immobilie, die vermietet ist und Erträge generiert ist am sinnvollsten (oder zuerst) mit Hilfe des Ertragswertverfahrens zu bewerten. Dieses Verfahren kommt bei solchen Immobilien deshalb zuerst in Betracht, weil deren nachhaltig erzielbarer Ertrag für die Werteinschätzung am Markt in Vordergrund steht.

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Ertragswert

Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer und Vervielfältiger ermitteln

Der Ertragswert umfasst den Bodenwert und den Wert baulicher und sonstiger Anlagen. Grund und Boden gelten als zeitlich unbegrenzt nutzbares Wirtschaftsgut, verzinsen sich folglich dauerhaft. Gebäude und Außenanlagen erbringen zeitlich begrenzt Erträge. Im Zuge der Ertragswertermittlung ist der gesamte Grundstücksreinertrag entsprechend einzusetzen.

Zur Durchführung des Verfahrens sind zunächst folgende Größen notwendig, die man auch Beleihungswert-Verordnung (BelWertV, Anlage 2) entnimmt:

- Der Liegenschaftszinssatz: Es handelt sich dabei um einen theoretisch abgeleiteten Satz, mit dem das im Grundstück gebundene Kapital – also der Verkehrswert – gleichartiger Objekte verzinst wird;

- Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes: Diese entspricht nicht unbedingt der technischen Restnutzungsdauer, sondern im Zusammenhang des Berechnungsverfahrens vielmehr einen Investitionszeitraum darstellt.

An dieser Stelle Tipps:
Der Liegenschaftszinssatz ist abhängig von der allgemeinen Wirtschaftssituation, der Lage am Kapitalmarkt und der  Lage auf dem örtlichen Grundstücksmarkt. Er kann sich je nach Grundstückslage, der Art und Nutzung der Immobilie   sowie in Abhängigkeit von der Restnutzungsdauer variieren.
Grundsätzlich ist beim Ansatz des Liegenschaftszinssatzes zu beachten, dass je höher das Risiko einer Immobilie    hinsichtlich der Vermiet- und Veräußerbarkeit einzustufen ist, umso höher muss der Liegenschaftszins angesetzt     werden.

 

Nun kommt es auf sog. Vervielfältiger an (zu entnehmen aus BelWertV, Anlage 4) an, der in Relation zwischen Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz steht und für die Berechnung des Beleihungswertes bei gewerblicher Immobilienfinanzierung notwendig ist.

 

Bodenwert ermitteln

Nachdem drei oben genannten Faktoren ermittelt sind, muss nun der Bodenwert bestimmt werden, der idealerweise nach Preisen ermittelt wird, die für Grundstücke gleicher Art und Lage auf Dauer als angemessen anzusehen sind (gem. §§ 13, 14 WertV). Dieser Ansatz setzt eine ausreichende Zahl entsprechender Transaktionen voraus, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande kamen, also nicht von ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnissen beeinflusst wurden. Entsprechende Werte liegen nicht vor.

Tipp:
Gutachterausschuss der jeweiligen Stadt nach Bodenrichtwerten fragen! Dabei berücksichtigen, dass der Bodenricht-  wert bezieht sich auf in der Regel auf ein erschlossenes (Bau)grundstück im unbebauten Zustand. Für bebaute        Grundstücke ist in der Regel ein sog. Bebauungsabschlag von 10-20% (für den Bereich der Innenstadt von 15-25%) des Bodenrichtwertes vorzunehmen, wobei die Höhe von der Zweckmäßigkeit und der Wirtschaftlichkeit der baulichen       Anlagen abhängig ist. Für denkmalgeschützte Objekte ist ein zusätzlicher Wertabschlag erforderlich.

Bei interschiedlich baulicher Nutzung von gleichartig genutzten Grundstücken werden die Wertab- bzw. -zuschläge mit Hilfe von GFZ-Umrechnungskoeffizienten (Anlage 11 der Wertermittlungsrichtlinien 2002) berechnet. Die GFZ – Geschossflächenzahl gibt an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstückfläche zulässig bzw. vorhanden sind.

 

Ertragswert berechnen

Der Ertragswert ergibt sich als Summe von Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen unter Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände (§§ 15-20 WertV). Insbesondere sind Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener Instandhaltung zu beachten, soweit diese nicht bereits durch Ansatz eines geringeren als des bei ordnungsgemäßem Zustand nachhaltig erzielbaren Ertrages oder durch eine entsprechende geänderte Restnutzungsdauer berücksichtigt wurden.

Das Ablaufschema der Ertragswertermittlung sieht folgendermaßen aus:

 

Ermittlung des Jahresrohertrages

./.  Bewirtschaftungskosten

=  Jahresreinertrag

./.  Verzinsungsbetrag des Grund und Boden

=  Gebäudeanteil am Reinertrag

X  Vervielfältiger (aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins)

=  Ertragswert der baulichen Anlagen

+  Bodenwert in bebautem Zustand

+  eventuell Zuschläge wegen besonderer Umstände

./.  eventuell Abschläge wegen besonderer Umstände

Verkehrswert als Ertragswert

+  eventuell Zuschläge wegen Rechten

./.  eventuell Abschläge wegen Belastungen

Verkehrswert unter Berücksichtigung von Rechten und Lasten

 

Damit Sie fundiert bei der Bank auftreten und die gewerbliche Immobilienfinanzierung erfolgreich erhalten, wollen wir nachstehend einige Details zwecks korrekter Berechnung aufführen:

Rohertrag:

Rohertrag sollte Addition aller aus dem Grundstück erzielbaren Nettoeinnahmen darstellen. In Abschnitt 3.5.1 WertV heißt es hierzu: “Der Rohertrag umfaßt alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus einem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten einschließlich Vergütungen. Umlagen, die zur Deckung von Betriebskosten gezahlt werden, sind nicht zu berücksichtigen. Wenn die tatsächlichen Erträge von den nachhaltig erzielbaren ortsüblichen Beträgen abweichen, dann sind nicht die tatsächlichen, sondern die nachhaltig erzielbaren Erträge zugrunde zu legen.

Verwaltungskosten:

Hierbei handelt es sich um zur Erzielung von Erträgen notwendige Kosten, die durch Arbeitskräfte, Einrichtungen, Material und allgemeine Geschäftsführung für verwaltende Tätigkeiten entstehen. Die Verwaltungskosten werden häufig als Bruchteil des Rohertrages angesetzt.

Unser Tipp:
Setzen Sie bei Gewerbeimmobilien 5% bis 8% des Rohertrages ein.

Mietausfallwagnis:

-      Uneintreibbare Mietrückstände

-      Leerstände

-      Aufhebung von Mietverhältnissen oder Räumung

-      Kosten von Rechtsstreitigkeiten

Unser Tipp:
Setzen Sie bei Gewerbeimmobilien 3% bis 6% des Rohertrages ein.

 

Sollte der Kreditnehmer nicht in der Lage sein konkrete Bewirtschaftungskosten aufzustellen, so neigen Kreditinstitute die Bewirtschaftungskosten pauschal zu schätzen.

Dabei gelten als pauschalierte Bewirtschaftungskosten (Anteile für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis am Rohertrag) Werte zwischen 13% und 40% (!), was natürlich auf Immobilienwert und Höhe der Gewerbe-Immobilienfinanzierung auswirkt.

 

Für erste grobe (bankmäßige) Einschätzungen des Wertes Ihrer Immobilie, Höhe möglicher gewerblicher Immobilienfinanzierung sowie weitere Fragen steht unser Team selbstverständlich zur Verfügung.

Leasing bei Laufzeiten und Restwerten optimieren

Wovon hängt die Laufzeit einer Leasingfinanzierung ab? Welche grundsätzlichen Möglichkeiten bestehen in diesem Bereich bei der Ausgestaltung des Leasing-Vertrages? 

Die Laufzeit des Leasing-Vertrages hängt im Wesentlichen von der Abschreibungsdauer des Leasingobjektes ab. Weitere wichtige Kriterien sind die Nutzungsintensität sowie Eckwerte der sogenannten Leasing-Erlasse.

Die Laufzeit eines Leasing-Vertrages gliedert sich grob in zwei Teile: Die unkündbare Grundlaufzeit zwischen 40 % und 90 % der Abschreibungs-Zeit (wenn beim Leasing-Geber bilanziert werden soll ) und die mit dem Leasing-Nehmer darüber hinaus vereinbarte nutzungsabhängige Laufzeit. Weitere Kriterien, die bei der Laufzeit mitspielen, sind die einzelnen Vertragsarten – es kommt also darauf an, welche Vertragsart gewählt wird.

Kurze Info zu Leasing-Erlassen, die bei der Berechnung Ihrer Leasingangebote angewandt werden: Das sind Richtlinien des Bundesfinanzministers der Finanzen aus 70-er Jahren zur steuerlichen Behandlung von Mobilien-Leasing-Verträgen. Sie sind die Grundlage für das Mobilien-Leasing-Geschäft in Deutschland. In den Erlassen wird geregelt, wer bei welchen Vertragsgestaltungen zu welchem Zeitpunkt des Vertrages wirtschaftlicher Eigentümer des Objektes ist. Für die steuerliche und handelsrechtliche Bewertung eines Leasing-Vertrages sind die Leasing-Erlasse des Bundesministeriums der Finanzen maßgeblich.

Leasing Laufzeit Restwert

 

 

Zu wissen welche maximalen Laufzeiten bei Leasing realistisch sind, hilft entsprechende Liquiditätsplanung des Unternehmens oder eines konkreten Projektes aufzustellen und diese mit wirklichkeitsnahen Zahlen zu speisen. Auch die Laufzeiten in den nicht über finaboo unterbreiteten Leasingangeboten lassen sich so besser prüfen.  Deshalb haben wir für die meisten genutzten mobilen Wirtschaftsgüter eine Tabelle zusammengestellt, aus der Sie entsprechende Werte entnehmen können:

 

Leasingobjekt

Mögliche Leasinglaufzeit bis…

Möglicher Restwert bis…

Küchen und Küchengeräte

36 Monate

10%

Beamer

48 Monate

10%

Faxgerät

48 Monate

5% bis 10%

Großformatdrucker

48 Monate

7% bis 10%

Kaffeeautomaten

48 Monate

10%

Kopierer

60 Monate

10%

Telefon

48 Monate

10%

TK-Anlage

54 Monate

10%

Kompaktlader

54 Monate

20%

Mini-Bagger

54 Monate

20%

Radlader

54 Monate

20%

Werkzeug

36 Monate

10%

Kühlanlage

36 Monate

5%

Kühlvitrine

48 Monate

5%

Spülmaschine

48 Monate

5%

Reha, Cardiogerät

48 Monate

10%

Fitness-Kraftgeräte

48 Monate

10%

Holzernte- und Entrindungsmaschinen

48 Monate

10%

Motorsägen

30 Monate

10%

Heißgetränkeautomaten

48 Monate

7,5%

Kaffeeautomaten

48 Monate

7,5%

Kaltgetränkeautomaten

48 Monate

7,5%

Warenautomaten

48 Monate

7,5%

Chipkarten-Lesegerät

48 Monate

10%

Digitalkamera

48 Monate

10%

Drucker

48 Monate

10%

Fernsehgeräte

30 Monate

10%

Geldzählgeräte

48 Monate

10%

Kassen, -terminals

48 Monate

10%

Kopierer

60 Monate

10%

Laptop / Notebook

36 Monate (u.U.)

5% (u.U.)

Monitor

36 Monate (u.U.)

5% (u.U.)

Netzwerkzubehör

36 Monate

5%

Scanner

30 Monate

10%

Server

48 Monate

8%

Software

36 Monate

10%

KfZ gebraucht (Anhänger, Auflieger, etc.)

54 Monate

20%

Bauwagen

60 Monate

15%

Kleintraktoren

48 Monate

45%

Lastkraftwagen, Sattelschlepper, Kipper

48 Monate

15%

Motorräder, Motorroller

48 Monate

25%

Omnibusse

48 Monate

20%

Personenkraftwagen

48 Monate

10%

Traktoren und Schlepper

60 Monate

35%

Wohnmobile, Wohnwagen

48 Monate

25%

Klimaanlage

54 Monate

10%

Büromöbel

72 Monate

10%

Medizintechnik

48 Monate

10%

Nutzfahrzeuge

48 Monate

15%

Brandmeldeanlage

48 Monate

10%

Funkalarmanlage

54 Monate

10%

Meldesysteme

54 Monate

10%

Videoüberwachungsanlage

54 Monate

10%

Unterhaltungselektronik

36 Monate

5%

Videoübertragungsgerät

36 Monate

5%

Berufskleidung

30 Monate

10%

Flachwäsche für Hotels, Gaststätten, Krankenhäuser

30 Monate

5%

Kurzer Hinweis an der Stelle: Bei Immobilien-Leasing-Objekten, deren Bauantrag nach dem 31.03.1985 gestellt wurde, wird eine Nutzungsdauer von 25 Jahren unterstellt. Somit ist eine Vertragslaufzeit von maximal 22,5 Jahren möglich. Bei älteren Objekten ist die bisher angesetzte Nutzungsdauer zu beachten.

 

Bei Detailfragen können Sie sich gerne an unser Experten-Team wenden. Eine Anfrage können Sie hier stellen, wir rufen Sie schnellstmöglich zurück und erarbeiten mit Ihnen eine auf Sie persönlich zugeschnittene Vorgehensweise.