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Ermittlung von Chancen und Risiken einer Immobilie bei gewerblichem Immobiliendarlehen

Wie wird das Gewerbe-Immobilienobjekt bei einem Immobiliendarlehen von finanzierenden Banken bewertet?

Wie bereits in einigen unseren Blog-Artikeln dargelegt, wird bei einem gewerblichen Immobiliendarlehen bzw. gewerblichen Immobilienfinanzierung  immer der Objektwert ermittelt (oft mit Hilfe der Ertragswertmethode). Dies ist ein wichtiger Faktor für die zahlenmäßige Bewertung der Bonität des Projektes / Kreditnehmers und Entscheidung hinsichtlich der Höhe des Immobiliendarlehens.

Neben “klassischen” Methoden der Immobilienbewertung greifen Finanzinstitute zusätzlich verstärkt zur Bewertung von Chancen und Risiken eines Immobilienobjektes. Der Verfasser dieses Artikels war in Jahren 2006-2007 sehr stark in der gewerblichen Immobilienfinanzierung unterwegs und hat als einer der ersten bei der Bewertung eines Hotel-Immobilienprojektes zusätzlich zur klassischen Ertragswertmethode auch die Kriterien von TEGoVA hinzugenommen – des europäischen Dachverbandes nationaler Immobilienbewertungsorganisationen. Dies hat damals bei einigen Banken noch auf wenig Wissen gestoßen. Nach Subprime-Krise hat sich jedoch ein Wandel vollzogen, sodass aktuell bei Beurteilung der Immobilienobjekte immer wieder auf TEGoVA-Kriterien zurückgegriffen wird um für die Immobilie (sei es Hotel, Bürogebäude, Produktions- oder Lagerhalle, Einkaufszentrum, etc.) ein Rating zu bestimmen.

tegova

Nun kurz zum Sinn und Zweck von TEGoVA und seiner Immobilienkriterien

Der Dachverband mit Sitz in Brüssel hat als Hauptziel die Schaffung und Verbreitung einheitlicher Standards für die Bewertungspraxis um somit mehr Transparenz im Immobilienmarkt zu ermöglichen. TEGoVA hat im Jahr 2002 einen Leitfaden für die Ermittlung von Chancen und Risikoprofilen von Immobilien als Instrument für die Analyse von Risiken in zu verbriefenden Portfolien herausgegeben. Das Property and Market Rating ist die konsequente Weiterführung dieser qualitativen Risikoanalyse von Immobilienportfolien. Denn im Property and Market Rating  werden alle im Chancen- und Risikoprofil erfassten Kriterien marktnah und in standardisierter Form bewertet.

Zentraler Bestandteil bei Immobilienbewertungen und Wirtschaftlichkeitsanalysen sind eindeutige Chancen- und Risikoprofile der Objekte und des relevanten Marktes in dem sie sich befinden. Allgemeine Kommentare über Märkte, Lagen und Konkurrenzsituation reichen nicht aus, um den vielfältigen Anforderungen nach Transparenz in der Finanz- und Immobilienwirtschaft gerecht zu werden.

Transparenz ist für ein effizientes und risikoadäquates Agieren am Immobilienmarkt von ausschlaggebender Bedeutung. Vor diesem Hintergrund liegt die Aufgabe des Objekt- und Marktratings in der Unterstützung der:

  • Risikoanalyse von Portfolios im Rahmen von Securitisation,
  • Immobilienanalyse im Rahmen von Investitionsentscheidungen,
  • Portfolioanalyse und -steuerung und
  • Kreditanalyse bei der Gewährung von Immobiliendarlehen

Das Objekt- und Marktrating von TEGoVA ist ein standardisiertes Verfahren, um die nachhaltige Qualität einer Immobilie in ihrem relevanten Markt darzustellen. Maßstab der Qualität ist die mittelfristige Verkäuflichkeit der Immobilie zu einem dann angemessenen Preis. Die Bonität des Mieters und des Darlehensnehmers sowie die Ausfallwahrscheinlichkeit des Kredits sind nicht Gegenstand des Objekt- und Marktratings.

Rating von gewerblichen Immobilienobjekten – Ein wichtiger Faktor für Gewerbe-Immobiliendarlehen

Für das Objekt- und Marktrating wird eine Skala in Anlehnung an die Skalen der Ratingagenturen und an interne Ratingskalen der Banken genutzt. Sie hat 10 Stufen, wobei 1 für ein exzellentes und 10 für ein katastrophales Rating steht. Die wesentlichen Einflussfaktoren auf die nachhaltige Qualität einer Immobilie wurden durch Expertenbefragungen ermittelt und sind ihrer Thematik entsprechend den 4 Kriteriengruppen Markt, Standort, Objekt und Qualität des Cash-Flows zugeordnet.

Jede Kriteriengruppe setzt sich aus mehreren Teilkriterien zusammen, die hinsichtlich ihres Einflusses auf die mittelfristige Verkäuflichkeit des individuellen Objektes in seinem relevanten Markt gewichtet sind. Umso stärker das Rating eines Teilkriteriums vom Durchschnitt abweicht, desto stärker verändert sich dessen Einfluss auf das Ratingergebnis der Kriteriengruppe. Dieser Zusammenhang wird durch eine, von der Ratingnote abhängigen Zweitgewichtung über Korrekturfaktoren abgebildet. Im Endergebnis führt dies zu einer dynamischen Anpassung der prozentualen Gewichtungsverhältnisse in der Kriteriengruppe.

1. Kriteriengruppe “Markt” (national und regional)

 

 

 

 

Gewichtung

 

Teilkriterien

National/regional

Kriteriengruppe

1.1 national

 

 

 

1.1.1 Höhere Gewalt

5%

30%

1.1.2 Soziodemographische Entwicklung

10%

1.1.3 Allgemeine wirtschaftliche Entwicklung und internationale Attraktivität

30%

1.1.4 Politische, rechtliche, steuerliche und monetäre Bedingungen

15%

1.1.5 Hotel-Immobilienmarkt

40%

1.2 regional

 

 

 

1.2.1 Höhere Gewalt

5%

70%

Kriterien-gruppe 1      20%

1.2.2 Soziodemographische Entwicklung

15%

1.2.3 Wirtschaftliche Situation und Attraktivität

35%

1.2.4 Hotel-Immobilienmarkt

45%

Ergebnis für das Marktrating

 

100%

 

 

2. Kriteriengruppe “Standort”

 

 

 

 

Gewichtung

 

National/regional

Kriteriengruppe

2.1 Eignung des Mikrostandorts für die Objektart und für die Nutzerzielgruppe

25%

Kriterien- gruppe 2        30%

2.2 Image/Ruf des Quartiers und der Adresse

15%

2.3 Qualität der Verkehrsanbindung von Grundstück und Quartier

25%

2.4 Qualität der Nahversorgung von Grundstück und Quartier für die Nutzerzielgruppe

15%

2.5 Höhere Gewalt

20%

Ergebnis für das Standort-Rating

 

100%

 

 

3. Kriteriengruppe “Objekt”

 

 

 

 

Gewichtung

 

National/regional

Kriteriengruppe

3.1 Architektur / Bauweise

20%

Kriterien- gruppe 3    20%

3.2 Ausstattung

10%

3.3 Baulicher Zustand

15%

3.4 Grundstücksituation

25%

3.5 Umweltverträglichkeit

10%

3.6 Rentabilität des Konzepts

20%

Ergebnis für das Immobilienrating

 

100%

 

 

4. Kriteriengruppe “Qualität des Immobilien Cash Flow”

 

 

 

 

Gewichtung

 

National/regional

Kriteriengruppe

4.1 Nutzersituation

20%

Kriterien- gruppe 4     30%

4.2 Preis-/Wertsteigerungspotential

30%

4.3 Verkäuflichkeit der Leistung

20%

4.4 Auslastungsstand

10%

4.5 Umlagefähige und nicht umlagefähige Betriebskosten

10%

4.6 Drittverwendungsfähigkeit

10%

Ergebnis für das Rating “Qualität des Immobilien Cash Flow”

 

100%

 

 

5. Entwicklungsrisiken und -chancen eines Projekts

 An dieser Stelle wird die Planung, Errichtung und Vermarktung versanden

Gewichtung

 

National/regional

Kriteriengruppe

5.1 Verpachtung/Verkauf der Leistung und Verkauf des Objekts

60%

s. nachfolgende Matrix

5.2 Planung und Genehmigung

15%

5.3 Herstellung und Kosten

25%

Ergebnis für das Rating der Entwicklungsrisiken und -chansen

100%

 

Für das Rating von Projekten wird in einem ersten Schritt die Verkäuflichkeit des fertiggestellten Objekts geratet, da diese den exit der Projektentwicklung darstellt. In einem zweiten Schritt müssen die im Projekt begründeten Entwicklungsrisiken und -chancen als fünfte Kriteriengruppe berücksichtigt werden. Das Rating für die Verkäuflichkeit des Objekts am Ratingstichtag wird über die folgende Matrix ermittelt. In ihr sind alle möglichen Kombinationen des Ratings für die fiktiv fertiggestellte Immobilie und des Ratings für die Risiken und Chancen der Entwicklung berücksichtigt.

 

  Rating des                  
  Objekts                    
             

katastrophal

10

 

10

     

sehr schlecht

9

 

9

     

schlecht

8

 

8

     

mäßig

7

 

7

     

leicht unterdurchschnittlich

6

 

5

     

durchschnittlich

5

 

4

     

leicht überdurchschnittlich

4

 

3

     

gut

3

 

3

     

sehr gut

2

 

2

  Rating der  

excellent

1

 

1

  Risiken und  
          Chancen  

 

So kann beispielsweise das Markt- und Objektrating Ihrer Gewerbeimmobilie ausschauen:

Ergebnis des Objekt- und Marktratings

1

2

3

4

5

 
             
Kriteriengruppe 1: Markt      

4

 

20%

Kriteriengruppe 2: Standort  

2

     

30%

Kriteriengruppe 3: Objekt    

3

   

20%

Kriteriengruppe 4: Qualität des Immobilien Cash Flow    

3

   

30%

Ratingergebnis für Objekt und Markt    

3

   

100%

 

Die Qualität von Unterlagen für die Immobilienfinanzierung sowie jede andere Finanzierungsart darf nicht unterschätzt werden.

Für die erste grobe (bankmäßige) Einschätzungen des Wertes Ihrer Immobilie – inklusive korrekter Einbeziehung des Immobilienratings –   sowie Höhe des möglichen Immobiliendarlehens  steht unser Team selbstverständlich zur Verfügung.