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Ertragswertmethode für gewerbliche Immobilienfinanzierung richtig anwenden

Höhe der gewerblichen Immobilienfinanzierung setzt voraus, dass Immobilienwert korrekt ermittelt wird.

Grundsätzlich gibt es drei etablierte Methoden um den Immobilienwert / Verkehrswert – oder bei gewerblicher Immobilienfinanzierung auch Beleihungswert genannt – zu ermitteln:

-      Ertragswertverfahren (DCF) – wird sehr oft von Banken bei der Bestimmung der Höhe der gewerblichen Immobilienfinanzierung angewendet,

-      Sachwertverfahren und/oder

-      Vergleichswertverfahren.

In dem vorliegenden Beitrag gehen wir auf Ertragswertmethode ein und zeigen auf, wie sich die einzelnen Bausteine der Bewertung zusammensetzen.

Der Verkehrswert/Marktwert ist im § 194 BauGB definiert:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung     bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und den tatsächlichen Eigenschaften,  der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne  Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Eine gewerbliche Immobilie, die vermietet ist und Erträge generiert ist am sinnvollsten (oder zuerst) mit Hilfe des Ertragswertverfahrens zu bewerten. Dieses Verfahren kommt bei solchen Immobilien deshalb zuerst in Betracht, weil deren nachhaltig erzielbarer Ertrag für die Werteinschätzung am Markt in Vordergrund steht.

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Ertragswert

Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer und Vervielfältiger ermitteln

Der Ertragswert umfasst den Bodenwert und den Wert baulicher und sonstiger Anlagen. Grund und Boden gelten als zeitlich unbegrenzt nutzbares Wirtschaftsgut, verzinsen sich folglich dauerhaft. Gebäude und Außenanlagen erbringen zeitlich begrenzt Erträge. Im Zuge der Ertragswertermittlung ist der gesamte Grundstücksreinertrag entsprechend einzusetzen.

Zur Durchführung des Verfahrens sind zunächst folgende Größen notwendig, die man auch Beleihungswert-Verordnung (BelWertV, Anlage 2) entnimmt:

- Der Liegenschaftszinssatz: Es handelt sich dabei um einen theoretisch abgeleiteten Satz, mit dem das im Grundstück gebundene Kapital – also der Verkehrswert – gleichartiger Objekte verzinst wird;

- Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes: Diese entspricht nicht unbedingt der technischen Restnutzungsdauer, sondern im Zusammenhang des Berechnungsverfahrens vielmehr einen Investitionszeitraum darstellt.

An dieser Stelle Tipps:
Der Liegenschaftszinssatz ist abhängig von der allgemeinen Wirtschaftssituation, der Lage am Kapitalmarkt und der  Lage auf dem örtlichen Grundstücksmarkt. Er kann sich je nach Grundstückslage, der Art und Nutzung der Immobilie   sowie in Abhängigkeit von der Restnutzungsdauer variieren.
Grundsätzlich ist beim Ansatz des Liegenschaftszinssatzes zu beachten, dass je höher das Risiko einer Immobilie    hinsichtlich der Vermiet- und Veräußerbarkeit einzustufen ist, umso höher muss der Liegenschaftszins angesetzt     werden.

 

Nun kommt es auf sog. Vervielfältiger an (zu entnehmen aus BelWertV, Anlage 4) an, der in Relation zwischen Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz steht und für die Berechnung des Beleihungswertes bei gewerblicher Immobilienfinanzierung notwendig ist.

 

Bodenwert ermitteln

Nachdem drei oben genannten Faktoren ermittelt sind, muss nun der Bodenwert bestimmt werden, der idealerweise nach Preisen ermittelt wird, die für Grundstücke gleicher Art und Lage auf Dauer als angemessen anzusehen sind (gem. §§ 13, 14 WertV). Dieser Ansatz setzt eine ausreichende Zahl entsprechender Transaktionen voraus, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande kamen, also nicht von ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnissen beeinflusst wurden. Entsprechende Werte liegen nicht vor.

Tipp:
Gutachterausschuss der jeweiligen Stadt nach Bodenrichtwerten fragen! Dabei berücksichtigen, dass der Bodenricht-  wert bezieht sich auf in der Regel auf ein erschlossenes (Bau)grundstück im unbebauten Zustand. Für bebaute        Grundstücke ist in der Regel ein sog. Bebauungsabschlag von 10-20% (für den Bereich der Innenstadt von 15-25%) des Bodenrichtwertes vorzunehmen, wobei die Höhe von der Zweckmäßigkeit und der Wirtschaftlichkeit der baulichen       Anlagen abhängig ist. Für denkmalgeschützte Objekte ist ein zusätzlicher Wertabschlag erforderlich.

Bei interschiedlich baulicher Nutzung von gleichartig genutzten Grundstücken werden die Wertab- bzw. -zuschläge mit Hilfe von GFZ-Umrechnungskoeffizienten (Anlage 11 der Wertermittlungsrichtlinien 2002) berechnet. Die GFZ – Geschossflächenzahl gibt an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstückfläche zulässig bzw. vorhanden sind.

 

Ertragswert berechnen

Der Ertragswert ergibt sich als Summe von Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen unter Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände (§§ 15-20 WertV). Insbesondere sind Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener Instandhaltung zu beachten, soweit diese nicht bereits durch Ansatz eines geringeren als des bei ordnungsgemäßem Zustand nachhaltig erzielbaren Ertrages oder durch eine entsprechende geänderte Restnutzungsdauer berücksichtigt wurden.

Das Ablaufschema der Ertragswertermittlung sieht folgendermaßen aus:

 

Ermittlung des Jahresrohertrages

./.  Bewirtschaftungskosten

=  Jahresreinertrag

./.  Verzinsungsbetrag des Grund und Boden

=  Gebäudeanteil am Reinertrag

X  Vervielfältiger (aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins)

=  Ertragswert der baulichen Anlagen

+  Bodenwert in bebautem Zustand

+  eventuell Zuschläge wegen besonderer Umstände

./.  eventuell Abschläge wegen besonderer Umstände

Verkehrswert als Ertragswert

+  eventuell Zuschläge wegen Rechten

./.  eventuell Abschläge wegen Belastungen

Verkehrswert unter Berücksichtigung von Rechten und Lasten

 

Damit Sie fundiert bei der Bank auftreten und die gewerbliche Immobilienfinanzierung erfolgreich erhalten, wollen wir nachstehend einige Details zwecks korrekter Berechnung aufführen:

Rohertrag:

Rohertrag sollte Addition aller aus dem Grundstück erzielbaren Nettoeinnahmen darstellen. In Abschnitt 3.5.1 WertV heißt es hierzu: “Der Rohertrag umfaßt alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus einem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten einschließlich Vergütungen. Umlagen, die zur Deckung von Betriebskosten gezahlt werden, sind nicht zu berücksichtigen. Wenn die tatsächlichen Erträge von den nachhaltig erzielbaren ortsüblichen Beträgen abweichen, dann sind nicht die tatsächlichen, sondern die nachhaltig erzielbaren Erträge zugrunde zu legen.

Verwaltungskosten:

Hierbei handelt es sich um zur Erzielung von Erträgen notwendige Kosten, die durch Arbeitskräfte, Einrichtungen, Material und allgemeine Geschäftsführung für verwaltende Tätigkeiten entstehen. Die Verwaltungskosten werden häufig als Bruchteil des Rohertrages angesetzt.

Unser Tipp:
Setzen Sie bei Gewerbeimmobilien 5% bis 8% des Rohertrages ein.

Mietausfallwagnis:

-      Uneintreibbare Mietrückstände

-      Leerstände

-      Aufhebung von Mietverhältnissen oder Räumung

-      Kosten von Rechtsstreitigkeiten

Unser Tipp:
Setzen Sie bei Gewerbeimmobilien 3% bis 6% des Rohertrages ein.

 

Sollte der Kreditnehmer nicht in der Lage sein konkrete Bewirtschaftungskosten aufzustellen, so neigen Kreditinstitute die Bewirtschaftungskosten pauschal zu schätzen.

Dabei gelten als pauschalierte Bewirtschaftungskosten (Anteile für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis am Rohertrag) Werte zwischen 13% und 40% (!), was natürlich auf Immobilienwert und Höhe der Gewerbe-Immobilienfinanzierung auswirkt.

 

Für erste grobe (bankmäßige) Einschätzungen des Wertes Ihrer Immobilie, Höhe möglicher gewerblicher Immobilienfinanzierung sowie weitere Fragen steht unser Team selbstverständlich zur Verfügung.

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