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Fallbeispiel: Vergleichwertverfahren bei Hotelimmobilien und dessen Auswirkung auf Immobilienkredit

Für die Finanzierung von gewerblichen Immobilienobjekten ist eine Bewertung von entscheidender Bedeutung, denn die Höhe des Immobilienwertes hat unmittelbare Auswirkung auf Immobilienkredit.

Das Vergleichswertverfahren ist in § 15 Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV geregelt. Demnach wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen.

Sollten beispielsweise Hotelobjekte verglichen werden, so kann sich die Suche nach vergleichbaren Hotel-Objekten aufgrund der Unterscheidungen bezüglich der Lage, Ausstattung, Kundenstruktur und angebotenen Dienstleistungen schwierig gestalten. Ein Stadthotel ist was anderes als ein SPA- und Welnesshotel. Und ein Kongresshotel wird andere Kundschaft haben als Hotel in Bergen.

Sollten sich also nicht genügend Vergleichspreise finden, so können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden.

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Wie geht man in der Praxis eigentlich vor um Vergleichswert der Immobilie – in unserem Fallbeispiel einer zu finanzierenden Hotelimmobilie – zu ermitteln?

Ausreichend wären vergleichbare Verkaufsangebote, die aus dem Internet genommen und als Grundlage genutzt werden können. In gut entwickelten Ballungsgebieten oder gar in Messestädten wäre dies sicherlich einfacher als in einer abgelegenen Region. Zudem muss bedacht werden, dass ein Verkaufsangebot für die Immobilie in der Regel für die Bank nicht ausreicht, um daraus wirklich Schlüsse zu ziehen und die Höhe des Immobilienkredites zu betimmten. Die Vertragswertermittlung bedarf einer Fülle von Verkaufsangeboten, die den Wert der zu finanzierenden Immobilie belegen sollten.

In diesem Fall raten wir verschiedene vorhandene Statistiken heranzuziehen, die teils kostenfrei teils kostenpflichtig sind. Da unser Fallbeispiel auf finanzierende Hotelobjekte abzielt, muss in diesem Fall mit Statistiken von DEHOGA gearbeitet werden. DEHOGA ist der Bundesverband der Hotellerie, der regelmäßig und seit Jahren fast lückenlos Statistiken und wichtige Kennzahlen bezüglich des Gastgewerbes sammelt und analysiert.

Der Verfasser dieses Blog-Artikels hat mehrere Hotelprojekte finanztechnisch begleitet und zur erfolgreichen Finanzierung / Aufnahme vom Immobilienkredit geführt. Die Immobilienbanken haben die auf Grundlage von DEHOGA-Zahlen aufbereiteten Werte der Hotelimmobilie immer gut angenommen, weil der Bundesverband sicherlich eine vertrauenswürdige Quelle ist.

So werden vom Verband Investitionskosten für die Schaffung einer Hotelimmobilie genannt, die im Rahmen des Vergleichswertverfahrens eingesetzt werden können.

Beispiel: 4 Sterne Hotel:

-          Zunächst werden die Kriterien definiert:

  • auch kleinere Sekundärstandorte
  • Repräsentative Umgebung, die geeignet ist, Prestige aufzubauen

-          Nun werden typische Standards angegeben:

  • Höhe der Investition (beispielsweise 180 T€ pro Zimmer)
  • Durchschnittliche Zimmerrate (z.B. 120 EUR)
  • Anzahl von benötigten Mitarbeitern (z.B. 0,5 Mitarbeiter pro Zimmer)
  • Dann zur Abgrenzung noch typische Infrastruktur (zum Beispiel 1 Restaurant, Bar, Tagungsräume, Sauna- und Fitnessbereich)
  • Und so weiter

 

Die Angaben werden auch für andere Hotel-Klassifizierungen angegeben.

Nun liegt es am finanzierenden Institut zu beurteilen, inwieweit der Beleihungswert und letzten Endes die Höhe des Immobilienkredites nach bestimmten Faktoren (Investition pro Zimmer und so weiter) angemessen ist. Dabei müssen auch der Bauzustand und weitere Faktoren berücksichtigt werden.

Die Qualität von Unterlagen für den Immobilienkredit sowie jede andere Finanzierungsart darf nicht unterschätzt werden. Die Erlangung eines Immobilienkredits ist heutzutage nicht einfach, eine angemessene bankmäßige Struktur sieht bestimmte Faktoren vor, die erfüllt werden müssen. Hierzu zählen ausreichende Erfahrung, langfristige Verträge mit Pächtern / Betreibern und so weiter. Auch korrekte Berücksichtigung aller Hotelbereiche, wie Restaurant, Bar, SPA und so weiter bedarf Expertise.

Für die erste grobe (bankmäßige) Einschätzungen des Wertes Ihrer Immobilie – inklusive korrekter Einbeziehung des Immobilienratings –   sowie Höhe des möglichen gewerblichen Immobilienfinanzierung  steht unser Team selbstverständlich zur Verfügung.