+49(0)611 / 16885696 (9:00 - 17:00 Uhr)

Step-in-Ride-Klausel als zusätzliches Kreditsicherheiten-Instrument bei Finanzierungen

Eine als Sicherheit dienende Vertragsklausel

Oft wird seitens der finanzierenden Kreditinstitute der Umfang der zur Verfügung gestellten Sicherheiten bemängelt und es werden weitere Sicherheiten verlangt. Das zu finanzierende Projekt selbst oder die im Projekt befindlichen Sicherheiten (z.B. Immobilienobjekte wie Hotel, Altersheim, oder Maschinen wie Baukran, LKW, etc.) werden zwar als Kreditsicherheit angesehen, aber nicht komplett angerechnet. Somit ergibt sich Differenz, die durch Stellung zusätzlicher Kreditsicherheiten oder Abgabe weiterer persönlicher Haftungserklärungen zu schließen ist.

Diese Situation scheint oft verfahren zu sein, denn auf einer Seite wissen die Beteiligten, dass das angestrebte Projekt sich auf jeden Fall rechnet. Auf der anderen Seite stößt man auf interne Bankanforderungen, die die Stellung zusätzlicher Kreditsicherheiten vorschreiben. Das geht natürlich sehr oft mit den Fragen nach Erfahrung des Projektmanagements / der Unternehmensführung einher.

Das finaboo-Team hat schon oft durch konstruktive Diskussionen mit allen Beteiligten geeignete Auswege in zahlreichen Projekten gefunden und kann in einem solchen empfehlen mit der finanzierenden Bank die Einbeziehung einer sogenannten Step-in-Ride-Klausel zu diskutieren.

Die Step-in-Ride-Klausel besagt, dass den finanzierenden Kreditinstituten ein Recht eingeräumt wird, das Projekt / Objekt im Falle des Ausbleibens von nachhaltig gesichertem Bankschuldendienst an einen anderen Managementbetreiber auf Pachtbasis zu übergeben.

Am Beispiel eines realisierten Hotelprojektes (es ging um gewerbliche Immobilienfinanzierung) wird dargelegt, wie die Step-in-Ride-Klausel funktioniert:

Zum Zwecke des Vergleichs der Tragfähigkeit des Kapitaldienstes für das Bankdarlehen wurde in diesem konkreten Projekt die Berechnung einer Step-in-Ride-Klausel unterstellt. In diesem Fall wurde die „Marktliquidität der Pächter“ aufgegriffen und als Grundlage für Berechnungen genommen.

Die in aufgestellten Berechnungen prognostizierte Übergabe des Hotels an ein neues Managementteam bzw. einen neuen Pächter sollte auf Grundlage des betriebsorientierten Pachtermittlungsverfahrens geschehen.

Für die Pachtansätze wurde der Immobilienleitfaden für Sachverständige des Bundesverbandes Öffentlicher Banken Deutschlands (VÖB) gezogen, denn man sollte auf externe unabhängige Quellen verweisen, wenn bei finanzierenden Kreditinstituten – insbesondere in so einer heiklen Angelegenheit wie Sicherheiten – seriös auftreten möchte.

Der Immobilienleitfaden für Sachverständige gab folgenden Ansatz:

Bei der  betriebsorientierten Pachtermittlung sollten 23%-24% vom Umsatz als Pacht pro Jahr (in unserem Fall war das ein gemischter von uns abgeleiteter Prozentsatz) angesetzt werden.

Nun wurde der Bank klar, dass 23%-24% in jedem Fall die Schuldendienstfähigkeit des Projektes sicherstellen. Somit ist das Projekt sicher und es werden keine weiteren zusätzlichen Kreditsicherheiten angefordert.

Zur Info: Weitere von uns im Projekt zu Vergleichszwecken genutzte Berechnungsweise hatte die renditeorientierte Pachtwertmethode, die wir beispielsweise mit 5% bis 6% der Gesamtinvestitionskosten angesetzt haben (z.B. das Objekt wird mit dieser Rendite an einen Investor verkauft). Auch diese Zahl hat die Bank überzeugt.

Das Team von finaboo steht zur Verfügung um im Rahmen persönlicher Beratung geeignete Lösungen für       komplexe Projekte (im Immobilien- und weiteren Bereichen) zu entwickeln, die zur Optimierung der         Konditionen und Kreditsicherheiten beitragen.